一线宅地供应量跌价涨 房企拿地开发呈三特点

    一线宅地供应量跌价涨 房企拿地开发呈三特点

    据中地会数据研究院监测数据显示，二季度全国经济指标企稳向好，房地产市场逐步回暖，多省呈量价齐升趋势。销售回暖提振了拿地热情，6-7月，品牌房企加紧通过各种渠道筹集资金，加速囤地补仓。

    具体来看，一线城市土地市场依旧是兵家必争之地，同时也因上半年供应量回落而竞争激烈，使得溢价率不断走高。二线城市供需偏冷，但“强者愈强，弱者愈弱”的马太效应开始显现：一些去化压力适中、风险较小的潜力城市引来房企“抄底”，而反弹乏力的城市则复苏乏力，只能持续交易冷淡的行情。此外，库存绝对值过高的三四线城市持续低温，土地成交规模和成交金额有继续萎缩的趋势。在此背景下，品牌房企拿地开发策略主要呈现以下三个特点：

    策略1：拍地目标聚焦到风险较小的二线城市

    一线城市虽属兵家必争之地，但高企的土地成本正侵蚀房企盈利。数据显示，7月一线城市土地出让平均溢价率达29%，环比上升14个百分点，同比上升12个百分点。一线城市地块起始价高，对于房企来说资金压力较大，因此，在拿地的区域组合上，房企比以往更为注重不同梯级城市的平衡，一些投资风险较小的优质二线城市，成为了房企“猎物”。

    从7月上市房企拿地情况来看，广东最受欢迎的二线城市包括东莞和佛山，其他省份则包括杭州、苏州、武汉、天津、南京、福州、重庆、成都、宁波、苏州、西安等地。这些重点二线城市的共同点在于市场需求旺盛，供应规模和压力相对较小，部分房价存在低估现象，未来上涨空间较大。

    策略2：联手拿地或开发分摊风险

    由于地价居高不下，合作成为了开发商不得不采用的方式。

    联合拿地方面；6月3日，华发华润联合体87.95亿元夺上海闸北市北高新服务园区地块成大宁地王；6月10日，融创联手葛洲坝32.3亿元拿下城北鼓楼区地块首入南京；6月19日，保利、首创、山东黄金联合体34.54亿联手拿上海杨浦平凉社区商住地；6月22日，融创、华美联合体13.25亿元重庆双碑拿地；7月7日，龙湖首开联合体25.29亿元并配建近9万平米限价房拿下北京大兴瀛海宅地。

    而在合作开发项目方面，既有房企之间的合作，也有“跨界”合作。但无论何种形式，联合是希望能实现1+1>2。

    中新置地和苏南万科关于6月3日苏州土拍的合作备受关注。7月22日，苏南万科总经理韦业宁在两家房企的签约仪式上表示，此次合作仍采用传统方式，苏南万科占股58%，中新置地占股42%。未来项目操盘双方各自出人，并使用双方各自品牌；地块目前已在前期产品规划阶段。

    此外，越秀地产也于7月27日公告，将通过其附属公司广州盈胜，分别与广州绿地及中国平安旗下的深圳联盈投资成立合营公司，开发广州海珠区广纸片区两宗地块。越秀地产同时指出，随着房地产市场竞争加剧，强强联手成为先进房企之间加强合作关系、在分散投资风险的同时稳步发展以把握增长机会的有效手段。

    苏州大学东吴商学院经济系副教授沈健表示，“联合拿地”可以解决房企资金问题，也反映了房企看好未来市场。一方面，短期内经济增长需要房地产拉动，出台的包括“330”在内的一系列政策都鼓励买房；另一方面，城市化进程逐渐加快，大量农村人口将进城，对房地产市场是一个提升。同时，他也指出，房地产分化，不看好三四线城市的发展前景，而像一二线城市等经济发达地区吸引人口导入，需求旺盛，房产还是比较看好的。

    策略3：借助二级市场拿地

    除了联合买地外，通过股权收购、协议转让等方式并购土地，也是房企们新的拿地策略。

    7月28日，碧桂园就宣布联合汇联金融，以股权收购的方式开发位于深圳市坂田中心片区坂雪岗大道和中兴路交汇处的两个新地块。地块总占地面积合计约2.5万平米，总建面约10万平米，将发展为集住宅、商业于一体的住区。资料显示，此次股权收购耗资1440万元。本次进入深圳主城区，是其继北上广后布局最后一个一线城市，也是碧桂园23年来首进深圳。

    恒大、保利等大型房企也正加速收购，以弥补在土地市场直接拿地投资的减少。5月28日，恒大湖北公司16.07亿元收购武汉三江航天房地产开发有限公司67.08%股权；6月2日，又宣布将以55亿元收购中渝置地旗下重庆中渝集团92%股份。两笔收购之后，恒大获得重庆、武汉两个重点二线城市的不少优质土地。6月5日，保利地产投资意向书拟以0.25港元/股认购上置集团新发股份，收购完成后，保利地产有望控制上海核心区域内100万平方米左右优质项目。

    时代地产主席兼行政总裁岑钊雄上周也在业绩会上表示，截至6月底止，公司土地储备总建筑面积约1014万平米，足够支持未来三至五年的发展。他同时认为，透过并购公司增加土地储备是公司扩充土地储备的一条新渠道，未来或会采取类似方法。

    分析认为，与招拍挂相比，二手土地买卖双方可协商议价，购地成本更易控制，在合作方式上也有更大的自主权。而一些中小房企由于资金压力大或战略转移等原因转让地块，也给大房企提供了机会。

来源：中地会数据研究院