中小开发商的生存样本：星耀钱紧陷破产传闻(2)

　　对赌信托

　　拿下地王两个月后，天津星耀便携手中信集团旗下的中信信托，发行“昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”，拟募集资金额高达30亿元。此后，在不到一年的时间内，天津星耀与中信信托提前终止了该项信托计划，改由“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”替代，这也是当时中国最大规模的地产信托基金。

　　资料显示，该笔信托资金分为三个部分，第一部分为面向社会公开募集11.5亿元，扣除2%认购费后的年收益率为12%，偿付周期为15个月，享有超优先级受益权；第二部分，中信集团和中信信托以自有出资、外加部分机构投资者认购的基金共23.5亿元，享有优先级受益权，偿付周期3年；第三部分，星耀集团以天嘉湖地块折价后的32.9亿元资产投入信托基金，偿付周期为5年。

　　令人关注的是，信托协议中规定，在预计将面临偿付时点现金流不足的风险时，受托人中信信托可向中信地产或具有收购实力的第三方出让星耀五洲项目股权，为投资者按时足额获得本息收益提供流动性保障。

　　“这无疑是巨大的对赌，实际上，星耀五洲项目随时可以变成中信地产的资产。”业内人士评论称。

　　“新钱”还“旧账”

　　星耀的信托融资之路并没有完结。2009年，出于资金的需求，天津星耀再牵手另一家信托公司——华能集团旗下华能资本服务公司控股的华能贵诚信托有限公司，发行了“星洲1号·天嘉湖生态环境综合治理建设项目集合资金信托计划”，募集资金32.94亿元。

　　根据公告，该项信托计划分为四个类别，其中占比约一半的为A类，但融资期限仅为一年，B类融资期限为15个月，C类为18个月，D类为两年。另外，华能贵诚信托还要求天津星耀将所有4100亩土地使用权及公司股权全部进行抵押。

　　2010年6月24日，也就是星洲1号计划A类资金马上到期、B类资金即将到期的时候，华融国际信托又成立了“华融星耀项目集合资金信托计划”，募集资金额度为23.278亿元，分为两年期、三年期和四年期。该笔资金主要用于置换星洲1号计划到期的A类贷款本金18.3亿元，其他用途包括支付财务费用和项目工程款。

　　然而，随着2011年6月25日星洲1号计划最后的偿付期限来临，天津星耀很快又面临新的资金压力，于是天津星耀又必须再找新资金。根据华能贵诚信托的介绍，2010年第四季度，天津星耀又和中信信托签订了10亿元的抵押贷款协议，同时向天津各大银行申请贷款。