2012：避风三四线

      在这个一二线城市遭遇严冬的时刻，三四线市场成了一个量价齐升的“世外桃源”。但是，受经济环境、消费观念、人文因素等各方面的制约，到一定的市场临界点之后，县市级房地产市场的未来必定会陷入缓慢增长或停滞增长的市场增长周期。

      背景：

      逾收逾紧的房地产调控政策

      2011年6月20日，央行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是央行今年来第六次上调准备金率，本次上调后，大型金融机构存款准备金率将达21.5%，再创历史新高。

      半个月后的7月7日，央行又将金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，这是今年以来央行第3次加息，也是去年加息周期后的第5次加息。

      加息首日，商业房贷和公积金贷款利差再创新高；人民币汇率不涨反跌；各期限资金价格大幅跳水。

      紧缩型的货币政策到底是在抑制通胀？还是在抑制房价？

      答案不言自明！就在央行宣布加息后的次日，住建部便做出迅速反应，将五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.2个百分点，由4.7%上调至4.9%，五年期以下（含五年）上调0.25个百分点，由4.2%上调至4.45%。

      一边是房贷压力不断增加，另一边，年内多次上调的存款准备金率，又让商业银行的钱袋子一再缩水，再加上存量房贷客户数量较大，已有不少银行开始控制房贷增量，并将第一套住房的贷款首付比例由原来的三成提高至四成，部分首次购房者则可能因新增加的一成首付款，而出现观望心态。

      与此同时，全国多地市又相继出台商品房限价措施。

      限制投资、投机性购房、加快保障性住房建设，本来已经成为房地产调控的长期性政策指向，再加上接踵而至的加息、限贷等临时性政策，我们不难看出，政府推出的一系列限购、限贷、限价政策和增加保障性住房的供应，都是为下一步更深层次的房地产调控争取时间。

      城门失火，殃及池鱼，这种全面调控的做法，将不可避免地伤及市场正常的刚性需求。

      一切似乎都在预示着房地产的冬天也许真的来临了。

      现实：

      量升价挺的一二线楼市

      据北京市房地产交易管理网统计，截至7月20日，北京市一手住宅库存量为10.7万套。而根据上半年北京市的销货速度，北京楼市的存销比达到了14.8，即使是在不新开盘的前提下，按照上半年的销货量，目前北京市场的现有房源可供销售近15个月。