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二是消费能力不足。对于县市级房地产市场来说，消费者消费能力不足很可能成为制约三四线城市房地产市场发展的主要因素。
三是市场需求量小。城区人口一般在30万上下，人口流动性差，市场需求量有限，一个总量超过10万平方米的项目经常可以占到很大的市场份额。
四是项目成熟度较低。项目开发周期较长，建筑规划设计落后，生活配套设施尚不健全。
五是价格敏感度高。在三四线城市中，价格是消费者购房时最关心的因素，在考虑完价格的因素之后，消费者才会考虑诸如地段、配套、户型、景观、物业管理等其他方面的因素。
六是行政因素影响明显。在三四线城市的建设与发展中，当地政府往往扮演着城市运营规则的制定者与指挥者的角色，每届政府的更替对城市发展与建设思路的连续性也会造成一定的影响。
七是县市级城市的消费水平呈现明显的二八法则。特别是在中高端住宅、商业地产等消费领域，80%的消费来自20%的经济收入较高人群。
当然，市场变幻风云莫测，随着市场环境的日益成熟，一些前卫的消费观、开发模式正在迅速向中小城市渗透。
总之，做三四线城市房地产项目开发，无论是在项目开发定位还是营销策略方面，一定要因地制宜，不能生搬硬套，更不能盲目推测，脱离当地的实际情况，要充分了解当地风俗民情及市场特性，并加以变化利用。
调研发现，当前三四线市场并未受调控政策所影响，消费者的购房热情依然高涨，在购房咨询过程中没有发现消费者抱有降价期望或观望情绪。
从成交量方面来看县市级市场表现良好，在众多项目密集性开盘的情况下，依然保持了不错的开盘销售成绩。
价格方面，当前三四线城市的整体房屋均价在3000至4000之间，沿海地区是5000左右，内陆在3000上下。
从各项销售数据统计来看，大部分县市均稳定上涨，最高涨幅在15%左右，在这个一二线城市遭遇严冬的时刻，三四线市场成了一个量价齐升的“世外桃源”。
从市场的反映来看，县市级市场对舆论大势的敏感度极低，可谓是“百毒不侵”。
但是，受经济环境、消费观念、人文因素等各方面的制约，到一定的市场临界点之后，县市级房地产市场的未来必定会陷入缓慢增长或停滞增长的市场增长周期。
从世界范围来看，一二线城市的持续购买力是毋庸置疑的，政府的限贷、限购、限价政策毕竟是临时性的调控措施，一旦政策松绑，众多房企势必会重新杀入一二线城市。
由此，笔者断言：三四线市场只是房企暂时逃避目前政策困境的避风港，绝不是最后的乐土！ |
2012：避风三四线(4)
2011-08-17 | 新华房产
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