2012：避风三四线(3)

      从上市房企的半年报上可以看出，上半年，开发商的日子并没有想象的难过。其中，二三线城市对销售额的贡献不容小觑。数据显示，万科继续以656.5亿元的销售额领跑全国，这一数据甚至超过了其2009年全年销售额。此外，中海外、恒大、保利、绿地、万达、碧桂园等企业都成绩不俗。

      而这些企业之所以在调控之下依然突飞猛进的一个重要因素就是全国布局，不少项目位于二三线甚至四线城市。恒大地产就是典型，日前，恒大集团董事局主席许家印表示，恒大地产上半年所售项目中，只有一个位于一线城市，54个位于二线城市，33个位于三线城市。这种布局直接促使恒大业绩卓著。

      房企的下一个party在哪里？

      种种迹象表明，转战三四线市场已经成为当前房地产企业应对严冬的主要策略之一。

      出路：逃往三四线

      三四线城市的房地产开发主要有两块，一个是老城区（城中村）改造，因为这个地区的生活配套设施很落后，有的是上世纪五六十年代盖的那种老平房，现在已经是危房了。这种改造比较简单，土地不用批准，因为它本身就是住宅用地。另外一个就是城区扩容，新区的建筑土地每年给下放一些土地使用指标。

      老城区改造从一级到二级都是由一家公司来做，拆迁手续一般是由政府来成立拆迁小组，开发商支付资金，地方政府一般都是县市的主要领导担任领导小组的组长，这种做法避免了和被拆迁户直接发生冲突，一般政府都有它的拆迁补偿办法。

      另外，地产商还可以从县市级金融部门多渠道获得金融贷款，银监会的监管政策基本上是管涉不到这个层级。况且，上有政策下有对策，金融部门可以不以地产项目审批放贷。加之，这一市场民间资本的拆借规模相当大，地产商有相当充足的流动性。

      三四线市场一直是买方市场，虽然还没被众多投资客盯上，但其潜在消费群体不容小觑。首先，未来几年会有更多农村人口奔向城市；其次，本地居民的改善性住房需求越来越强烈；再加上70后、80后从沿海回乡进城创业、安家性住房的需求和逐渐兴起的投资性需求等。这一系列诸多需求的存在，势必将汇聚成一条巨大的长尾市场。

      对房地产开发商来说，受国家房地产调控政策限制，继续呆在一二线城市，短期内很难有所作为，而县市级市场虽然利润不够丰厚，但是土地价格便宜，营销成本较低，未来升值潜力巨大，处于变通和过渡考虑，投资三四线房地产市场不失为房地产企业当下明智的选择。

      不过，虽然三四线房地产市场前景一片光明，但也需注意以下几方面问题。

       一是三四线城市消费者的投资意识薄弱。大多数消费者买房只是为了满足自身居住，只有少数有实力、有眼光的消费者开始出现投资意向。