多重风险考验开发商 商业地产前景尚不明朗

　　观点KP

　　6月27日北京市东城区崇文门菜市场一宗商业金融用地进行拍卖，引来了15家企业参战；7月6日，北京市CBD核心区9宗地块集体招标，首创、远洋、中信、万通等20家竞标人参与投标。北京、上海、广东、武汉、重庆、成都……“商业地产”开始成为各大城市房地产市场的热词。业内专家纷纷猜测，“商业地产的春天来了”？

　　火热背后仍存隐忧

　　2011年以来，随着住宅限购政策不断发挥作用，许多以往只关注住宅的品牌开发商纷纷涉足商业地产，北京商业地产市场一时火热异常。

　　根据某网站数据监控中心统计显示，2011年8月8日-14日，北京商用项目(写字楼、商铺)共成交25956.98平方米，环比前一周成交面积增加四成；成交总价近5亿元，成交均价升至19110.23元/平方米，涨幅达到13.87%。

　　业内人士认为，在一线城市的住宅购房资格和资金受到严格限制的情况下，开发商开始形成新的商业模式以实现利润。

　　多重风险考验开发商

　　今年上半年，开发商对于包括北京在内的一二线城市商业地产的投资热情高涨。然而亚豪机构市场总监郭毅认为，目前具备商业地产成功开发经验的开发商其实并不多。

　　郭毅指出，商业地产并非简单的开发和出售，与住宅项目相比有着较长的资金回报周期，相应之下也有更大的风险。这就要求开发商对于整体的商业业态必须有理性的把控和清晰的定位，在项目前期就要考虑到未来将要面对的客群以及他们对于商业的需求，做出符合业态需求的规划设计。为了实现商业价值的最大化，保证有优质的商户资源进行定制性的开发，必须有针对性地招商，并保证有足够优秀的团队支持后期经营和管理。她认为，首创芭蕾雨奥特莱斯、龙湖“天街系列”都是不错的成功案例，但与之相比，更多的企业在开发商业地产时仅停留在战略层面，尚未拿出成功的运营成果。

　　投资商业地产对于开发商的资金实力同样是一个考验。除了拿地，运营管理等各个环节同样需要高成本的投入，倘若没有足够的资金长期经营、度过“养商期”，就很难谈及有稳定持续的回报。

　　新兴项目集中于新城

　　据了解，目前不少新兴的商业项目集中于重点新城的核心地区，如通州、大兴、房山等。目前，仅房山区就有包括首创置业、绿地集团、万科集团、中国铁建、首开集团等在内的大品牌房企相继入驻。而根据戴德梁行近期发布的市场报告，自2011年至2014年，北京地区预计将有大约136万平方米的购物中心入市，其中67%的购物中心将出现在核心商业区域之外。