以价换量将成主流趋势 深圳房价拐点加速逼近(2)

　　一步到位好过“磨磨蹭蹭”

　　同样是限价盘，并不是每一个都那么热销和抢手。5月以来，部分限价楼盘开盘遭抢购，销售率达到90%以上，甚至一房难求；有的限价楼盘销售率却未曾过半，看客多、出手少。究其原因，主要还是出在定价上。记者了解，近期热销的限价楼盘定价都要比周边片区楼盘低3000元／平方米以上，而销售较冷的楼盘很显然在定价上不够痛快，显得磨磨蹭蹭，诚意不足。

　　如5月入市的位于龙岗的某限价楼盘，虽然说低于预期入市，但均价仍然高达近两万每平方米，而与片区市场均价相比，并没有明显优势，也使得其开盘销售不足5成。“事实证明并不是打着‘限价’旗号置业者就买账，关键还是看定价是否真的有优势，磨磨唧唧地定价显然不能得到市场的认同。”某热销限价盘开发商跟记者表达这样的观点。

一些限价盘定价没有优势，销售缓慢，那么对于更多的在售楼盘而言，日子就更难过了。据有关机构的统计显示，目前一些在售楼盘与今年1月份相比，不仅没降，反而有一定幅度地上涨。业内人士认为这些楼盘以后的销售之路可能会很艰难。从板块上看，福田、南山新盘价格总体还是坚挺，一些在售楼盘仍维持在3万左右的高价位。而龙岗、宝安的部分在售楼盘已经开始调低价格，其中龙华、宝中、龙中片区最具代表性。龙华片区，潜龙曼海宁、金地上塘道降幅都超过10%。即便如此，在限价房面前，这些在售楼盘的价格优势仍然很小。如即将入市的水榭春天三期价格被限制在每平方米2.1万元以内，那么龙华二线拓展区另外几个售价在每平方米2.4万元左右的在售楼盘销售将遇到很大困难，坂田每平方米2.2万的价格也将举步维艰，这些项目如想较快回款，必须随行就市，一步到位地降价促销。

　　业内人士分析，在僵持的敏感阶段，开发商对价格的态度决定了市场走向。在需求受限、开发商资金趋紧的情况下，未来大量的新增供应会选择“低价入市”刺激成交。而事实证明，在僵持数月后，部分开发商试探性的降价也遭遇了购房者的抢购，这意味着与其磨磨唧唧地拖着耗着，不如一步到位地行动，毕竟，市场仍然有巨大的刚性需求。

　　要量VS要价

　　三十六计“活”为上策

　　种种迹象表明，房地产开发商的资金链正趋向紧绷。

　　部分上市房企4月份销售数据显示，万科、金地集团等深圳房企销售面积和销售金额增速出现了放缓或下滑。其中，万科销售面积和销售金额仅实现个位数增长，金地集团销售面积和销售额更是双双下滑。国家统计局日前公布的数据显示，1－4月份全国商品房销售面积和销售额同比增长仅6.3%和13.3%，销售面积累计增速回落了8.6%，其中4月单月的销售面积同比下降10%，环比下降24%。“目前一些主流房企1－4月份销售业绩的完成度不足全年计划的20%，销售业绩压力将迫使下半年出现较大范围价格松动与降价”。一上市房企职业经理人坦言。

　　而这仅仅是全国房地产市场状况的一个缩影。更多的中小开发商更是出现了资金链紧绷的现象。有研究机构发布报告称，二季度房地产开发企业的资金可能步入预警区间，资金链趋向脆弱状态，特别是中小企业资金状况更加不容乐观。