深圳新增建设用地遇“天花板” 怎解紧张供求关系？

    商品房用地超七成将来自城市更新

    “深圳的楼市目前处在调整期，难以预测持续多久。”“正在进行中的深圳城市更新将释放大量住房，有效缓解深圳紧张的供求关系。”“租售并举是未来深圳住房供应的趋势。”……日前，深圳多名楼市专家和政府人士围绕“深圳楼市走势和城市更新思路及风向”在五洲宾馆展开了一场热烈的讨论。多名专家达成共识：目前深圳可建设用地已接近“天花板”，未来城市更新将挑起住房供应的“大梁”。

    楼市调整周期难以预测

    “无论是购房者、企业还是政府，都形成一定的共识——深圳房价越来越高，带来的金融风险、资产风险也将越来越大。”深圳市房地产研究中心主任王锋指出，深圳去年下半年楼市投资现象突出，而深圳市政府新政策出台以后，楼市开始出现调整。

    国家统计局70个大中城市房地产数据显示，今年5月份深圳新建商品住宅价格环比上涨0.5%，涨幅进一步收窄，远低于其他一线城市与热点二线城市，排名第31位；二手房价格指数环比持平，连续两个月调整，排名第52位，二手房实际报价下调5%—15%。数据显示，今年1—5月份，热点片区福田、南山、宝安、龙华房价仍处于上涨态势，而龙岗、盐田价格持平，并有回调趋势。此外，新政后，新房首套置业占比为77%，较新政前下降5%。王锋表示，这表明了深圳市场在调整时期，以首套为主的购房人群入市节奏放缓，观望氛围更重，改善型需求占比相对上升。

    然而，对于此轮楼市的调整周期，王锋表示“难以预测持续多久”。他说，这一轮国家宽松政策还在持续，深圳又是人口净流入的城市，所以调整周期很难预测。

    谈及前段时间龙华和光明两块“地王”对深圳楼市的影响，王锋认为这将对深圳楼市产生非常不好的预期。他表示，今后政府或许会在土地出让方式上作一些微改革。例如学习其他城市，土地溢价超过一定比例，就采取“熔断”机制；或者设定一个价格，再往上拍超过的价格全部用作保障房建设。

    城市更新将挑起住房供应“大梁”

    王锋认为，供求关系紧张是深圳房价高企的重要原因之一。数据显示，深圳2015年新增近60万人口，是之前各年平均新增人口的3倍。此外，深圳人口结构年轻，家庭住房面积小，住房自有率低，首次购房和改善型购房需求均很强烈。然而，去年下半年以来，深圳新建商品房的去化周期一直在8个月以下，新增建设用地又遭遇“天花板”。因此，城市更新项目将成为深圳商品房供应的重要来源。

    记者从深圳市规划和国土资源委员会了解到，自2011年起，城市更新供应商品房占深圳房地产市场供应总量的比例逐年提高，2015年占比已达47%。数据显示，2011年深圳城市更新项目供应商品房约91万平方米，2012年约148万平方米，2013年约290万平方米，2014年约256万平方米，占全市房地产市场供应总量比例分别为21%、23%、35%、35%。2015年，除回迁给原业主的物业以外，城市更新供应商品房约436万平方米，占全市的47%。

    截至今年4月30日，深圳市已列入城市更新计划项目共541项，涉及用地面积约44.7平方公里。其中，已批城市更新规划项目314项，涉及用地面积25.61平方公里；已实施项目供应用地面积约11.60平方公里。城市更新项目实施率为26%。据了解，已批项目中70%以上位于原特区外。

    “十三五”期间，深圳计划供应住房建设用地800万平方米，其中，商品住房用地590万平方米（包括新供应用地40万平方米，城市更新用地450万平方米、征地返还用地100万平方米）。也就是说，仅城市更新释放的土地就占了商品房用地的76%。

    但是，由于城市更新项目进展涉及拆迁等环节，推进速度较新增用地出让项目要慢很多，住房供应是否会出现断层现象？王锋表示，前几年完成的更新项目已陆续推出，今后政府也会提高审批效率、大力推动旧改进度。“在新的方案中，政府会加强对整个城市更新的主导作用。”王锋说，如果政府做主导，城中村旧改将会配建更多的公共设施，包括保障房也要通过配建来解决。“未来小开发商的机会肯定是越来越小的。”

    深圳或成立人才安居集团

    “今后深圳的人才安居房和普通商品房数量几乎是一样的。”王锋在接受记者采访时表示。对于各界一直存在的高房价引起人才外溢的担忧，深圳近年来一直大力发展人才安居住房，“十三五”期间计划推出30万套。

    人才安居住房的房源来自哪里？王锋告诉记者：“还是要通过城市更新。”他进一步解释，政府正在研究成立人才安居集团的计划，就像香港的房屋署、新加坡的建屋局，是一个专门建设公共住房的企业，重点推进30万套人才安居住房。

    另一方面，政府也将考虑将征收的、没收的违法建筑纳入保障住房房源体系，“但是这个要进一步细化，毕竟哪些要征收、怎么征收，都是比较复杂的问题。”据《深圳市城中村改造总体规划》统计，深圳共有320个原行政村，建有农民房3.5万栋，占据全市住房面积的49%，容纳了520万的城市人口。

    除此以外，还有因产业升级淘汰下来的大量工业厂房和工厂宿舍。“原来村里盖的闲置厂房非常多，而这些厂房都不属于产业用地的，尤其是地铁沿线500米以内的物业并不适合发展产业，而适合居住，因此按照新的城市更新办法，这些厂房可以提出改为居住，但主要建保障房。”王锋说。