彭澎：番禺房地产发展走向的三条线索

      前不久，番禺提出要向“卧城”形象告别，让只在番禺睡觉、不在番禺上班的居民留下来，联系到广州正在开展的推进新型城市化的发展路径，我认为，番禺房地产发展走向可能在三个大的方面有所作为。

      一、打造创新型新兴产业之城

      番禺区委书记在省党代会广州组分组审议时提出要加快新型城市化建设，具体来说，要在大学城附近建设广州国际创新城，建设商旅经济发展轴，发展“一区三城”，即广州南站商务区、番禺新城、广州国际商品展贸城和市桥城区综合商贸中心。

      这种新的发展思路，主要是针对番禺在广州人心目中已经成为“卧城”或“睡城”的现状，即以华南板块而形成的住宅群体，让许多白领把番禺当做睡觉的家，然而上班、消费却回到老城区。这也就是所谓的“钟摆生活”，居住、睡觉与工作、消费分离。

      据透露，番禺实际管理人口已达300万，真如此，可能超过白云区成为全市人口最多的一个区。但其中，相当部分人是在过着“钟摆生活”。

      在新型城市化的指引下，番禺拟改变居民“钟摆式生活”，将控制新住宅项目的开发，而新的重点之一是打造国际创新平台。广州国际创新城包括广州大学城、大学城南岸地区、生物岛，拟采取“官产学研社”的国际化运营模式，重点构建“国际教育———创新研发———高新产业———智慧社区”四位一体的战略发展平台。重点发展新一代信息技术、新材料、新能源、生物技术，集中推动文化创意、教育等产业的集聚发展，计划2020年前吸引15家世界知名大学和30家国际水准教育机构进驻，并引进30位战略科学家，上市企业30家等宏伟规划。

      由于番禺居住了许多白领，国际创新城的发展可能吸引部分这个群体留下来在番禺就业。因此，交通组织、高新技术氛围、工作环境的营造等等可能是促使这个群体从天河等地转向番禺的软件因素。

      在这个发展思路中，番禺的房地产有可能出现大量的写字楼、总部经济基地、高科技厂房、研发实验室等这类新型工业地产、科技地产，从而增强番禺对高素质人才就业、创业的吸引力。

      二、打造都市级新型商贸之城

      番禺在改变“睡城”形象时，另一个着力点是大力发展7大商贸服务平台。包括南站商务区、万博中心、奥特莱斯品牌折扣店等。其中的“一区三城”，南站商务区定位为华南地区客运交通枢纽、穗港澳现代服务业合作示范平台、广州南部“商务＋游憩”型公共中心；番禺新城定位为广州南部商贸旅游中心、生态型现代化居住区；国际展贸城将建成永不落幕的交易会、南中国最大的展贸旗舰、世界级物流交易平台、凸显“广州价格”的国际化展贸中心；市桥城区综合商贸中心定位为高端生活服务业和特色商贸集聚区。显然，番禺的“大商贸”格局，不仅是要让当地居民“留下来”消费，而且是要把其他地方的消费者“引进来”；使番禺不仅“宜居”，而且“宜商”。

      其中，南站商务区处于开发初期，在今后一段时期里可能成为商业地产的发展重点区域，交通枢纽是其规划建设的主因素，因此可能在物流、批发市场、区域总部、居住等方面有所发展。

      番禺新城一线则有可能兴起为全广州又一个都市级商圈，即天河城商圈、北京路商圈、上下九商圈之外的一个新兴商圈。目前，以番禺大道为轴线的这个商圈还只能说是都市级商圈的雏形，毕竟消费的主要群体还是以华南板块居民为主，但其几个主力店确有促使其成为都市级商圈的潜力。而主城区里的铺租上涨也有可能导致一些大卖场外迁或将其重点转移出来，番禺大道商业区有可能发挥承接功能，并在城市综合体、批发市场、专业市场、大型超市等方面形成一大特点。

      国际展贸城仍在规划设想与现实发展中进行调整，能否实现原来发展目标仍是未知数，但有可能成为一个华南地区的大型交易平台。不过在整合地区的综合功能方面还有许多工作要做，人气明显不足。

      市桥城区因市桥南房地产板块的形成有可能提升区域商业中心的功能，现在番禺居民越来越多地选择在市桥一带消费，这是一个新现象。除了老番禺人，一些“新番禺人”也慢慢地认同市桥商业区，这是当地商业地产发展的重要因素。而市桥南的兴起无疑会增强该区域商业价值。

      总之，在新城区中，番禺明显比花都、从化、增城、南沙、萝岗在商业方面要先行一步，实际上立足把本地人稳住，把“新番禺人”留住，再争取把老城区人引来，番禺的商业就搞活了，目前来看，交通条件的改善大大提升了番禺商业地产的发展前景。

      三、打造新型房地产产品

      显然，番禺通过“商贸”和“创新”两大新名片，向世人推出一个新番禺，这对番禺的新型城市化建设和城市功能提升将产生深远的影响。番禺将成为广州人投资、工作甚至休闲旅游、购物的新选择、新去向，这对其他城区的发展也是一个新挑战、新压力。当然，对于本地“钟摆式生活”的居民来讲，这未尝不是一个新希望、新生活！

      当年，华南大盘开启了中国开发商“造城”的先河，甚至引领了一个房地产的发展时代！

      但平心而论，这种“造城运动”更多还局限于市政配套、商业配套等层面，主要是替代政府把学校、邮局、医院、银行、超市等等一并考虑到楼盘开发中来，却没有考虑到就业的需求，因而造成了所谓“睡城”。

      打造创新型新兴产业之城、打造都市级新型商贸之城，有将“睡城”居民留住在番禺之意，但在房地产产品上并没有新的突破。近期，我们在考察一个新的房地产产品时发现了一些新动向，或如开发商提出的“四走生活”：走路上班、走路上学、走路购物、走路休闲。

      从华南大盘到小尺度的步行社区，从安居到乐业，“产居一体”开发模式成为房地产市场的新生事物。这既可称是“绿色地产”综合开发理念，也可说是“宜商宜居”的新城开发模式，与一般的以商业为主的城市综合体不同，这似乎又创造了一种集居住、休闲、商务、人文于一体的城市综合体形式。这种房地产新产品对番禺乃至广州房地产市场有怎样的影响或借鉴意义尚需进一步分析和判断，但在广州汽车限牌的背景下，可能也有利于实现新型城市化的理念。

      所以，某些房地产创新可能带来城市运营模式的创新。上述“城市综合开发”模式，为未来城市发展运营方向提供了一个成功的蓝本。再具体来看，该项目以高端住宅社区与低密度甲级商务花园相结合，实现产业与居住的良性互动，综合完善开发项目内商业、交通、教育、娱乐、文化设施等配套建设，在有限的生态资源条件下，实现改善居住环境、完善城市功能、保护生态等目标协同。

      进而，我们还可以看到，即使在居住功能非常集中的华南板块，传统的房地产开发模式也受到了挑战。原先的开发模式虽然也在“造城”，但仅仅规划建设住宅及配套商业，并不能解决居民除居住外的其他需求，而在建设住宅的同时引入产业及发展商业，让居民能就近就业、安心消费，居民的就业及消费同时带动当地的经济社会活动，带来一系列的政府税收，让政府具备稳定收入的条件，不断发展和升级社区与城市，对减缓交通拥堵也是一种较好的思路。（彭澎：广州市社会科学院研究员）