二线城市房价受限于基本面 大涨缺乏支撑

　　5月二线城市房价领涨全国并非偶发孤立事件。年初一线城市楼市高温遭遇政策调控升级，验证了“资产荒”下加配热点城市住宅不动产的逻辑，进一步激发市场对相似基本面二线城市住宅的热烈追捧。但二线城市基本面整体弱于一线城市，房价运行将更多地受到本地家庭收入状况的制约，并不支持房价短期内大幅上扬。因此，当前二线城市特别是“四小龙”房价的大涨，恐将引发未来市场供求错位风险。

　　二线城市楼市启动与一线城市同步。2016年2月末，南京、合肥的新建商品住宅价格环比涨幅分别为2.6%、2.3%，虽然低于深圳3.5%的环比涨幅，但与同期北京、上海涨幅基本持平。4月，一线城市楼市高温遭遇政策调控升级后，二线城市房地产市场，因其独特的地区经济金融中心位置、人口流入压力、相对完善的基础设施和良好的教育医疗环境等，进一步凸显住宅不动产配置的优势，呈现出高温不退现象。

　　据国家统计局发布的全国70个大中城市销售价格变动数据，5月，厦门新建商品住宅价格环比上涨5.5%，合肥、南京、天津、杭州、武汉、福州、无锡、南昌等城市环比涨幅均超过1%。厦门、南京和合肥等城市新建商品住宅价格同比涨幅均超过20%，赶超北京、广州。据机构统计，热点二线城市土地市场持续高温，出现了29个总价地王和69个楼面价地王。

　　但二线城市房地产基本面明显弱于一线城市，不支持房价短期内大幅上涨。从城市定位看，一线城市定位于国际大都市，住宅不动产纳入全球资产配置网，而二线城市定位于区域经济金融中心，住宅供求大体仅限于区域相对狭小辐射范围。从人口流入分析，二线城市人口规模接近千万人，基本接近区域经济金融中心所能承受的极限，而一线城市人口需要动用行政手段控制人口无序增长。从房价支撑力看，一线城市房价比肩国际大都市，呈现出“泛豪宅化”，与本地居民平均收入整体相关性较小。而二线城市住宅需求主要稳定在本地居民，势必更多地受到地方居民家庭收入状况制约。从住宅流动性看，一线城市住宅流动性远远超过二线城市，今年前四个月，北京、上海、深圳等一线城市二手房成交面积约为新房的两倍以上。虽然二线城市存量房交易量也超过新房，但流动性明显弱于一线城市。

　　从城市居民收入状况分析，2015年，我国一二线热点城市居民年个人可支配收入均在5万元左右，部分二线城市房价和库存水平均处于相对低位，年初以来住宅投资投机性需求回潮，打破了此前住宅供求弱平衡状态，导致房价快速上涨，但还没有全面脱离合理区间。但近期房地产企业在二线城市非理性竞地，导致地价溢价率成倍上升，部分地王项目预期售价远远高于在售楼盘价格，恐怕会过度背离城市居民家庭收入增长前景，导致未来住宅供求关系明显错位。

　　房价泡沫“起于青萍之末”，势必“止于草莽之间”。虽然资金面宽松和资金成本低位是房价上涨的逻辑起点，但房价过快上涨和房价总额过度膨胀，势必脱离居民家庭财务负担的引力，导致房价高位运行存在脆弱性。应该看到，房地产市场运行关系到实体经济消费与投资，二线城市房价短期内过快上涨，恐不利于地方经济健康增长和区域金融稳定。