蔡为民：没有必要实行预售房款监管

　　就在舆论犹探讨现阶段期房预售制度之存废利弊时，山东省副省长夏耕在一次内部会议中提及，将率全国之先推动现房销售。消息一出，瞬即引爆市场热议，不少报章杂志直指山东省将取消预售，并评估其可能造成之冲击。惟在我看来，这又是一起明显的媒体〝误读〞事件。

　　夏耕从未说过要废除预售

　　首先还原副省长的发言内容。夏耕是在该省保障性安居工程和房地产调控工作会议上，提出自9月1日起，凡不实行预售资金监管的商品住房项目，暂不核发预售许可证，并表示将选择有条件的开发项目，开展商品住房现房销售试点。

　　如是以观，山东省在未来相当长的时间内，并不可能出台现房销售的相关规定，加之期房预售根据的是1994年中央颁布的〝城市商品房预售管理办法〞，地方是否能够单方面改变、废止？其实是不无疑问的，更何况副省长宣示的重点根本就是〝预售房款监管〞，而选择开发商与楼盘试行〝现房销售〞，看起来更像是转移舆论焦点的烟雾弹罢了。

　　期房款设专户实际意义有限

　　那么何谓〝商品房预售款监管〞？说穿了就是把消费者购买期房的资金，转存进入到政府指定银行所设立之账户中，开发商必需专款专用于工程建设中。目前来看，已有包括武汉、深圳、广州、厦门等城市，都已制订相关管理办法，但据悉推展得不甚理想。

　　之所以如此，与制度本身所存在的缺陷紧密连接。毕竟地方政府既是土地出让方，也是消费者购房资金的监管方，与银行、开发商的关系本来就密切，如何确保专款专用？尤其为人所诟病的是，消费者作为监管办法的重点保护对象，却在过程中除了缴钱之外，不扮演任何角色，令人匪夷所思，也与海外做法大异其趣。

　　对消费者保护还不到位

　　按海外通行办法，往往是银行专户之购房款动用，必需有买方委托的专业机构，如建筑经理、律师等认证、核实其是否符合〝专款专用〞之属性，是否经查并无挪做他用，然后由银行、开发商、购房方代表三方盖章方得使用。而我们在这方面的相关规定付之阙如，对消费者的保护还不到位，甚至因为该监管办法的存在，还可能垫高建造成本。如此一来，与〝预售房款监管〞系确保购房人权益不致受损的本意背道而驰。

　　事实上在我看来，为了保护资金安全，与其将房款设专户放在银行，不如放在消费者自己的口袋里，来得更实际更有意义些。

　　按工程进度付款才是治本之道

　　或许在初期不必像我们台湾地区那样〝极端〞，订（屋）、签（约）、开（工）仅支付房款的10%，其他10%~15%（以贷款7.5~8成为准）按工程进度付款，俟交屋验收之同时，由银行一次性拨付按揭部分予开发商。如果这种方式，政府主管部门仍嫌过于冒进，至少可采取渐进式作法，即由银行按工程进度，逐笔支付予开发商，而消费者按已付房款部分承担利息，直至交屋为止，这将使开发商与购房人双方的权益不致过于失衡。

　　果真如此执行，我相信烂尾楼几率将大大降低，品质提升则大有可能，购房人的保障机制则又进了一步。无论如何，总比现在消费者在购买期房的同时，所有款项都已支付，明显处于被动的忐忑窘境要好许多。