曹建海：经济放缓或使房价失去大幅上涨基础

      一份国际权威经济学杂志新近所作的调查分析表明，本次金融危机发生至今，全球房地产市场中，许多国家房地产市场的房屋价格正在回归，即接近或低于“公允价值”（价格对可支配收入和租金比率的长期平均值）。但我们看到，中国房地产市场的房屋价格似乎还在珠穆朗玛峰上。与此同时，房产税试点扩大的风声渐紧，似乎预示着有些政策储备即将动用。

      中国社会科学院工业经济研究所研究员、中国社会科学院研究生院经济学教授曹建海表示，经济越放缓，房价就越会失去上涨的基础，即使到年底房价还会有上涨，但或许是崩盘的前奏。

      房价降下来，消费才能打开

      2000年以来，房地产市场的高房价泡沫泛滥是个全球性现象。美国房地产市场在2007年出现泡沫破裂，导致2008年出现金融危机。中国市场的泡沫经济从2003年开始，那时，商品房是重要的供给主体，而基本忽略了保障房的供给作用。现在，房价上涨势头极度顽强，看起来新的调控政策呼之欲出。然而值得注意的一个动向是，8月20日国土资源部网站上有关湖南、湖北新版房产税征收细则正在制定的消息在被广泛转载后，当天下午6点左右又从该网站上消失，似乎意味深长。

      中央要依托地方经济稳增长，而地方发展经济现在看来除了房地产、除了地方基础设施建设，似乎就没有任何突破口。而基础设施建设又由于地方债务巨大，其实际潜力很有限，所以真正具备消费基础的（其实是投机基础），可能只有房地产。所以，要保持经济增长，地方只有发展房地产。若要调控房地产，那就意味着不要保持经济增长。现在到了这样一个矛盾的阶段。

      这次楼市调控从2010年4月17日开始，2011年1月有所加强，2011年10月出现效果，房价环比逐月回落，但随着稳增长被放在更重要的位置，各地进行了调控政策的微调闯关，部分城市闯关成功。这就使房价在2012年6月出现新的拐点，即从原来下降的拐点变为上升的拐点。6月份房价上涨的城市数量，超过了前五个月。7月份房价上涨的城市数量又超过了前六个月。

      我认为，围绕住房的消费需求非常巨大，一般家庭消费开支中，应当至少有70%与住房需求有关，比如家电家具等都是在住房里实现消费。住房本身是消费品，但国内的国民经济核算体系把住房当成投资品，这与一般观念完全相违背。这样无论住房消费多么巨大，只是在房地产投资上加以统计和体现，而不是在消费层面加以统计和体现。只有房价下降，只有人们住进房子里，围绕住房的消费才能展开。否则大家只是在投机，让房子空着，也不装修，这纯粹是社会资源的巨大浪费。

      因此，只有房价降下来，消费才能打开，中国经济才能真正实现稳增长。

      房地产市场调控的真实依据

      中国的房地产市场是由地方政府、开发商和银行共同托起来的，商业银行有一半的资金都与房地产有关。地方的很多开支，都依赖于土地出让金。这部分资金就会导致房价居高不下，无论中央政府怎么扩大土地供给，房价也降不下来，因为地价太高了。

      地方政府获取的重要收入是房价的重要组成部分。开发商则是备受照顾，特别是商品房预售制度，更体现了这一点：开发商只要拿到一块地，就可以售楼收费了，这让开发商可以垄断经营并享受很多融资上的巨大优势，几乎可以空手套白狼。所以那些做大的企业，几乎没有一个不做开发商。这样的一个可以获得暴利的机制，让地方政府可以从中分成，可与开发商和银行共同分享土地增值的利益。房地产行业现在仍然是一个可以获得暴利的行业，很多企业因此没有兴趣做别的，只想搞多元化经营，只想跨进房地产行业，其他主业却做得一塌糊涂。

      房地产业现在是巨富，除非约束它，除非为它提供社会性的竞争对手。而所谓房地产业的长期规划就是这个产业部门不能如此暴利，不能再具有垄断地位，不能再享有融资手段上的巨大政策优势，不能再继续商品房预售制。另外，不应再允许地方政府从事土地经营。

      房价要与人们的收入相匹配，要与企业的正常利润相匹配，实现这两点，就需要地方政府从土地经营中退出，否则就会形成持久和巨大的房屋成本。同时也需要打破开发商的垄断地位，允许社会团体和个人建设房屋。

      一般城市拥有多少住房，其中包括商品房存量、农村住房存量，也包括一些工厂和学校及机关团体的宿舍、政策性住房等，这些都应统计在内，尤其是空置房的数据非常重要。空置房中大部分属于投机性的囤积，属于社会存量、社会库存，没有流入消费领域。如果把住房当做消费品而不是投资品，就应有这样的统计。

      房地产业最大的问题，就是体制的问题。体制是推高房价的体制，体制不能改变，真正的、彻底的调控是很难实现的。

      房价正在失去上涨基础

      要控制房价，必须要有长效机制的政策牌，第一，地方政府退出土地经营；第二，打破开发商的垄断地位，允许社会团体和个人进行房屋开发；第三，取消预售制，结束这种允许开发商空手套白狼的过度倾斜的融资政策体系。这三个方面是根本性的政策推动，其他都是修修补补的小打小闹。

      如果实施累进制的房产税，也应能发挥一定作用。所谓累进制的房产税，应是指居民拥有第一套住房不征税，拥有第二套住房可以适当放松征税，拥有三套以上住房，就应大幅度征税。我认为三套、四套以上的甚至可以征税15%或20%以上。对于房屋交易税，恐怕也不应只是简单减免，对于房屋增值部分，只要参与交易，原则上都应采用税收办法征走。另外还应征收空置税。只有这样，才能彻底防范住房投机行为，使住房回归消费领域，房地产市场才会是一个消费品市场，而不再是一个投资投机市场。

      经济越放缓，房价就越会失去上涨的基础，即使到年底房价还会有上涨，但我认为这是崩盘的前奏。年内房价未必有下跌，但一旦再出现下跌，恐怕就没人能救了。在明年宏观经济可能会更加严峻的大背景下，房价超前回落的趋势，我个人认为几乎不可避免。

      从经济循环来看，只有房价下降，国家经济才能获得良性发展的生机。平衡二者之间这种矛盾，恐怕一般方式很难做到。