莫尼塔：房价上涨触发政策收紧投资风险增加

　　7月31日，中央政治局会议在部署下半年经济工作时，房地产被专门作为一项特别加以强调。政治局会议指出，要坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，增加普通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民合理的自住性住房需求。

　　莫尼塔今日发表研报称，自6月以来，中央多个部门已经三番五次强调房地产调控不会放松，中共中央政治局的会议精神更加强化了这一点。同时，该会议精神也是对近一段时间以来重要部门以及国家领导人关于房地产政策讲话的一个总结，即房地产市场调控政策将被“坚定不移地贯彻执行”。

　　研报称，在最新的政治局会议表述之中，防止房价反弹从“坚决”转为“切实”，且对投机投资性需求从“抑制”转为“坚决抑制”。配合国务院派出督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查的事件背景来看，研报认为地方层面的楼市调控政策将至少在执行层面有进一步收紧的可能。同时，由于中央政府的讲话表明了其对房价和地价反弹的高度敏感，研报不排除个别房价上涨幅度过大的省市地方政府会推出“行政命令”式的调控政策。

　　根据莫尼塔开发商和中介商草根调研的情况，包括一线城市在内的部分主要城市的房价存在实质性的上涨压力。结合对未来流动性和销量走势的判断，研报对下半年中后段出现房价快速上涨的风险产生了进一步的担忧。由于中央对于房价反弹的态度是“切实防止”，意味着如果当前的政策力度不足以抑制房价的上涨，存在推出进一步的房价调控政策的可能性。

　　研报称，历史上来看，一线城市房地产交易量和房地产板块相对收益存在着较强的正相关性，但这种相关性曾在2010年下半年被打破。彼时由于存在房价上涨引发政策调控收紧的预期，尽管一线城市房地产交易量持续扩大，市场仍将其诠释成为调控政策出台之前的需求集中释放，并认为政策预期比楼市交易量更能左右房地产板块的相对走势。

　　莫尼塔对于地产板块获得相对收益的一贯逻辑的完整表述是：“平常时候看销量，关键时刻看政策”。现在显然就是房价上涨即将触发政策调整的一个关键时点。因此，在进一步的调控政策的“靴子落地”之前，房地产板块的投资逻辑将和2010年下半年类似，即政策收紧预期将取代交易量回暖成为接下来一段时间内地产板块投资逻辑的主要决定因素。在政策收紧的预期逐渐增强的背景下，即使楼市交易量延续之前的上涨，房地产板块取得相对收益的可能也会逐渐下降。

　　由于当前房价上涨触发政策收紧所带来的投资风险已大于成交量可能继续超预期回暖所带来的潜在收益，因此，下调地产板块评级至同步大市。