中国社科院：2012年是房地产业最艰难一年

　　中国社会科学院24日在京发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.9》。报告认为，2011年商品房成交量增速趋缓，今年新增房地产供给可能与上年持平或者下滑，交易量将略有萎缩，预期房价将回落。同时，目前地方政府房价调控目标与社会预期存在落差，抑制投机性需求将是今年房地产调控的中心任务，今年将是房地产行业最艰难的一年。

　　2012年房价将有所回落

　　蓝皮书介绍，2011年在主要城市实施限购政策的情况下，全国商品房成交量增速趋缓，商品房销售面积近11亿平方米，同比增长4.9%，增速比2010年回落5.7个百分点；其中住宅销售面积为9.7亿平方米，同比增长3.9%，回落4.4个百分点。

　　在总结上一年的成绩后，蓝皮书指出，由于2011年末房地产市场景气下降，房地产开发企业市场预期趋紧，导致2011年房地产新开工面积增幅大大下降，土地购置面积绝对量大幅下降，这将影响2012年新增房产供给，考虑2011年施工面积仍保持较高增速，预计2012年新增房产供给可能与上年持平或略有下滑。

　　蓝皮书同时指出，一方面，由于2011年新建房产竣工供给增长，交易萎缩，导致2012年新建住房存量供给迅速积累；另一方面，随着房地产市场景气下降，房产增值效应下降，贬值风险增大，存量市场持有多套住房的投资投机客退出房市抛售房产动力增强，二手房供给也将逐步增大。

　　蓝皮书说，由于需求低迷，几乎不存在房价上涨可能性，但由于当前房地产开发成本特别是土地购置成本很高，大幅降价将意味着多数开发项目面临亏损，在经济和政策前景明朗前，多数开发企业将选择观望态势，不情愿轻易降价，房价将延续上年的盘整态势。预期房价将有所回落，但总体降幅不会很大。

　　对于今年房地产行业的走势，蓝皮书说，今年是住房分配制度改革以来房地产行业最艰难的一年，行业的盈利可能进一步下降，中小房企倒闭破产的风险会增大。

　　今年将重点抑制投机性需求

　　为调控房地产市场，2011年1月国家出台了“新国八条”，从国家层面第一次要求直辖市、省会城市、计划单列市及房价过高且上涨过快的城市实行限购政策。蓝皮书认为，“新国八条”政策严厉程度超出市场普遍预期。

　　有数据显示，2011年，个人按揭贷款为8360亿元，略低于2009年的8562亿元，同比下降12.2%，比2010年低近20个百分点。2011年，个人住房贷款比年初增加8321亿元，相当于2010年的2/3，同比少增4618亿元，增长明显放缓。

　　蓝皮书表示，按照“新国八条”的要求，全国600多个城市出台了房价控制目标，但是，不仅各地对“房价”界定的标准不同，而且绝大多数城市政府将房价控制目标设定为增幅不高于或低于GDP增幅与人均可支配收入增幅。这些控制房价的目标与社会预期存在较大落差。

　　蓝皮书认为，更深层次的原因是，土地财政尚没有进行实质性改革，一些城市政府担心房地产市场疲软影响财政收入；促进房价合理回归逐步成为社会预期，购房者期望地方政府的控制目标发出房价下调的明确信号；与“居民住房支付能力”挂钩是“新国八条”要求制定房价控制目标最主要的根据之一，但地方政府在制定控制目标时，仅参考当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度，鲜有城市将居民住房支付能力作为参考。

　　蓝皮书指出，2012年房地产市场应对国内外资本市场套利性的投机需求压力仍然很大，抑制投机性需求仍将是本年度房地产政策调控的中心任务。

　　建议设保障性住房管理机构

　　蓝皮书认为，房价调控的最终目的之一应该是改善民生，保护自住性需求是体现住房市场民生特点的重要标志。差别化信贷政策旨在引导商业银行信贷投放向民生领域倾斜，重点支持首次购房需求。

　　但是，2011年随着宏观调控政策的实施，商业银行房地产信贷额度大幅下降，商业银行信贷进一步收紧，首套房贷款首付比例和贷款利率上调，公积金贷款购房的利率也于2月初上调。首套房信贷门槛提高使首套自住购房成本增加，负担、压力增大，抵消了消费者因房价增幅回落可获得的受益空间。

　　蓝皮书表示，自住性需求不同于投机投资需求，不可能被长期挤出市场，一时的挤压反而会导致沉淀并逐步聚集，成为推动房价下一轮上涨的动力。自住性需求应受到政策支持保障，需要努力保持政策的基本稳定和连续。

　　蓝皮书指出，2012年国家房地产调控将加大对自住性需求的支持力度，引导民生性住房消费适度增长，可以预期调控措施将进一步体现差异化、精准化，对首套房的金融支持力度将加大，对改善性住房需求限制也有可能逐渐松绑。

　　蓝皮书说，对于保障性住房这一重大民生工程，需要研究和探讨专项立法，设立政府担保专项基金，增强商业金融机构对保障性住房建设信贷支持的信心，通过税收、信贷、土地等优惠政策引导各类社会投资主体及个人资本进入保障性住房领域，促进投融资主体的多元化和市场化，建立和完善与经济社会发展相协调的系统性金融支持体系。

　　蓝皮书指出，应建立专门的保障性住房管理机构，统一负责保障性住房建设、管理等相关事务，通过公务员考核系统等选拔一批优秀公务员进入保障性住房管理系统工作，提高保障房管理水平。