国务院参事陈全生：政府可购房租给百姓保障人人有房

      近日，国务院参事、资深经济学家陈全生在“2012云南企业家大讲堂”上作“宏观经济趋势及政策走向”主题报告时，给出了中国经济困局的破解之道：建议各级政府多方式筹集资金，打折购买现有竣工房屋，然后全部租赁出去。

       拉动经济还是要看投资

      “今年是中国经济最困难的一年，中国GDP增速已连续八个月时间下滑。”陈全生表示。

      “我认可世行1月15日发布报告中的一个观点，中国经济可能在完全没有太多预兆的情况下出现快速放缓的风险。”陈全生指出，中国经济30多年来高速增长原因在于四个方面，即改革开放制度性红利、全球化红利、城镇化红利、人口和环境红利。而目前，四大红利在逐渐减弱或消失。

      “控制经济下滑，要看‘三驾马车’。先看消费。扩大消费的真正难题在于收入提高，但调整国家、企业、居民收入结构非常复杂，涉及经济体制改革、政治体制改革等。同时，还存在通胀、医疗、教育、养老等都涉及消费能力的问题。”

      "三驾马车’中，消费非短期能实现，外需非我能控制，最后只好再来看投资。”陈全生坦言。

      投资最终还要靠房地产

      陈全生统计了投资中比重处于前10位的领域，制造业、交通运输仓储业、房地产业和水利环境及公共设施管理业的合计比重达到78%。其中，房地产业的比重占到了25%。

      “目前恢复了铁路投资的力度，但‘铁公机’投资，拉动不了老百姓兜里的钱，刺激不了消费。扩大内需的最大潜力在于城镇化。我国正处于城镇化快速发展阶段，城镇化不仅可以扩大投资，还能够促进消费，对扩大内需具有重要推动作用。国际上有经济学家预言，中国的城镇化和美国的高科技，是21世纪带动世界经济发展的两大引擎。而城镇化的载体则在于房地产业，投资拉动经济还是靠此。”陈全生指出。

      他表示，目前的房地产市场调控政策有问题，应该予以调整。“房地产商不满意，触及其利益；各家银行不满意，是最好的贷款项目；各级政府不满意，影响财政收入和政绩；有房的不满意，没房的也不满意；有钱买房不满意，没钱买房也不满意；钢铁、水泥、玻璃、装饰、装修、家具、家电等数十个相关行业都不满意。”

      买房租房并举破壁困局

      “但房地产调控处于两难境地，如果放松，担心房价反弹，失信于民；继续紧缩，担心拖累经济，影响稳定。”陈全生认为，破壁这一困局应以“销售市场与租赁市场并重，买房与租房并举”来解决。

      “世界发达国家大城市居民居住比重占40%-70%，如纽约为66%、东京为57%、伦敦和巴黎为42%。我们是发展中国家，把‘住有所居’等同于‘家家有住房’是脱离实际的。政府可以保障‘人人有房住’，但政府保障不了‘家家有住房’。所以应把注重买房的调控，转变为买房和租房并举的调控，把买不起、暂时买不起或暂时买不起大房、好房的居民，从销售市场引导到租赁市场上来。”

      陈全生还表示，房地产投机，“买”是为了“卖”，应将现行的“限买”政策改为“限卖”政策。建议实行“允许买房，限制卖房，奖励租房，闲置罚款”的政策。采取“增值收益税递减”办法，保护自住者的刚需，打击投机者的炒作。若买房后一年就卖，国家收缴差价收益的95%；两年后卖，收缴85%；以此类推，随时间递减，并鼓励房主出租房屋，不仅租金所得税全免，其他收入的所得税也相应减少。

      “这样做，一是利用一部分老百姓的钱给另一部分老百姓解决‘有房住’的问题，二是让老百姓合理合法获得财产性收入。当然，市场是有缺陷的，对那些买了房，不卖不租也不住的闲置空房，需要行政干预。德国的做法是，3年闲置，房产税翻番；5年闲置，政府组织流浪汉入住；闲置7年以上的，收为国家所有。”

      应当抓住当前有利时机

      针对廉租房建设，陈全生认为，大规模建设廉租房存在隐患。低收入居住区，社会治安不好；欠费问题严重，将导致政府财政长期补贴；分配是难题，退出也是难题，香港廉租房早就显示了廉租房“易进难出”；房屋的维护修缮费用，今后到旧房时难以承受。

      为此，他给出了自己的思考：建议各级政府多方式筹集资金，或公募基金、私募基金、发行地方债、借银行贷款等筹集1-2万亿元，打折购买现有竣工房屋，然后全部租赁出去。“这样既可解决房地产市场低迷，又可解决‘有房住’，还可压低房价。中国房地产若有70%-80%的资金回笼，现金流充实，银行就可放贷，房地产市场即盘活复苏，就能带动钢铁、水泥、玻璃等相关行业发展。”

       陈全生指出，政府所购打折房屋可实施“先租后买”策略，把租期放宽至10-20年，到租期后，租房者具有优先购买权，但要按重估价购买。这样好处很多，当前暂时买不起房的居民，付租金即可住上中意的新房，经济上可承受，且优先购买权确保其将来可获房屋产权，因为十多年后，其收入有较大提高，再扣除折旧，届时也能买得起。

      “目前，房价过快上涨势头已被完全遏制，呈现总体下降趋势，各级政府应抓住当前有利时机，及时收购竣工房屋。”陈全生强调。