章林晓：农村土地不可能和城市同地同价

      据报导，《土地管理法》修订草案，已上报国务院。此前热议的农村集体土地和国有土地的“同地同价同权”，仅有“同地同价”被写进草案，且仍有被删除的风险。

      同地同价同权，农村集体建设用地应该享有国有建设用地的同等待遇，这是一些学者基于对农村集体土地产权的维护而提出的，这种说法在象牙塔中的一些学者中特别流行。

      这些学者建议，要建立统一的土地市场，实现集体土地与国有土地的“同地同权同价”，并建议土地管理法的修改，无论是城市规划区内，还是城市规划区外，集体土地都可入市交易。

      然而，众所周知，农村土地的主体是农用地，农村建设用地的主体是农民宅基地，从严格意义上讲，乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、村民住宅等建设用地的规划和安排，也都是围绕有利于农民生活和农业生产这个核心的。

      而了解土地管理制度的人都知道，土地用途管制制度是目前世界上土地管理制度较为完善的国家（地区）普遍采用的土地管理制度，其目的就是为了解决经济发展需求与土地资源特别是耕地资源保护之间的矛盾。

      在土地用途管制制度下，集体土地所有权作为物权其实是受到严格限制的，在物权意义上的权能事实上并不完整，最简单地讲，就是集体农用地用于非农业建设必须办理农用地转用审批手续，不能自行改变用途。

      农村集体建设用地不得直接入市，须征收为国有土地后方可入市，其目的也是为了维护土地的用途管制制度，因为从根本上讲，农村集体建设用地的安排都是围绕有利于农民生活和农业生产这个核心，如果农村集体建设用地可直接入市，就会背离农村集体建设用地服务农业、以农为本的特征。

      熟悉地价评估理论和实务的人都知道，如果一宗面积较大的工业用地，虽然其中有很小部分土地是作为厂内零售小店或餐饮小店使用的，但是，在地价评估时还是应该整体按照工业用地而不是按照商业用地评估的，因为厂区内的零售小店或餐饮小店一方面占地比例很小，另一方面其毕竟是为本厂工人的生产作辅助服务的。

      农村集体建设用地围绕着有利于农民生活和农业生产这个核心，其价格毫无疑问也是有别于不是以围绕着有利于农民生活和农业生产这个核心的国有建设用地的。

      如果不深刻地认识到农村集体建设用地与国有建设用地的根本区别，而贸然按照同地同价同权的原则，培育农村集体建设用地流转市场，其实质是对土地用途管制制度的破坏。

      “农民，播殖耕稼者。”严格意义上讲，从事农业生产的人，才是真正本质意义上的农民，而并非如一些学者所理解的户籍为农业户口的人都是农民。皮之不存，毛将焉附，对土地用途管制制度的破坏，对农民意味着什么？

      而对整个社会来说，土地用途管制制度通过严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，促进土地的节约集约利用，提高资源配置效率，从根本上保护耕地，确保国家粮食安全、经济安全、生态安全和社会稳定。

      从农村集体土地供需圈转到国有建设用地供需圈，土地价值之所以得到巨大提升，主要在于土地的用途管制。由于严格控制农用地转为建设用地，建设用地供求远较农用地供求紧张，因此，土地一旦从农用地转变为建设用地，其价值就能得到巨大提升。

      土地从农村土地转到国有建设用地，其价值提升的前提和基础是农用地的用途管制，以及工商业发展对建设用地产生旺盛需求，这部分提升的价值理应由全社会共同分享，如果全归土地所有者享受，那除培育出一个土地食利集团外，又能带来什么好处？

      美国学者亨利·乔治早在一百多年前就认为：土地从农业转为工业和城市用途引起的价值上升，是社会因素使然，和土地的主人没有关系，如果地主从地价增值中获利，是不公平的。

      什么事情都不能只看表面而不看实质，农村集体建设用地与国有建设用地“同地同价同权”问题，也不例外。