尹中立：楼市调控应吸取日本调控教训(2)

      从日本的案例可以看出，过分强调住房的自有率而忽视公共住房建设，必然会导致房地产与宏观经济一荣俱荣、一损俱损的结果。

      2003年以来，我国强调房地产是中国经济的支柱产业，让大多数城市居民进入商品住房市场，经济适用住房和廉租住房供给只占住房供给总量的不到5%；2009年商品住房的销售额占商品零售总额的比例已经高达37%，北京、上海等一线城市的房价收入比已经超过15倍，住房按揭贷款的增长速度及还贷额占居民收入的比例等指标都超过或接近上世纪90年代日本的水平；房地产投资占GDP的比例已经超过了上世纪70年代日本的最高水平（8.9%），2009年中国的房地产投资占GDP比重已经超过10%。尽管我们还没有出现房地产金融的风险，我们也没有出现房地产拖垮宏观经济的事实，但日本的教训告诉我们，一旦经济增长减速，居民收入的增长停滞或放缓，与房地产有关的贷款的不良率就会上升，其中隐含的金融风险十分值得我们警惕。

      此外，简单地用增加供给的方式来平抑房价并非良策。住房与普通消费品的最本质区别在于它不仅可以满足人们住居的需要，而且可以成为投资品，可以获得资本利得。一般商品市场的运行规律表现为价格上升则需求减少，供给曲线与需求曲线存在交叉，有市场的均衡点。投资品则不然，价格上涨，需求可能会随之上升，投资品没有市场均衡点。因此，简单地用调控一般消费品的方式去调控房地产市场可能难以奏效。

      从1985年开始，日本的住房价格快速上涨，基于住房供给短缺会推高房价的前提假设，日本政府的应对措施是增加住房供给，方法是扩大住房金融公库的贷款并降低利率。从1986到1990财政年度的新住房总量达到了812.9万套，创历史纪录。然而，由于投机性住房投资推高了土地和住房的价格，泡沫时期住房供给的增加却没有导致房价的下跌。住房金融公库所提供的资金量增加，助长了房地产投机和泡沫。

      通过增加住房供给的方式来抑制房价的做法一直持续了较长时间，即使在泡沫破灭之后，增加住房供给的努力仍然没有停止，甚至投入了更多的公共资金。在1992年和1997年，补充贷款的额度有所提高。在1991-1995财政年度，由住房金融公库资助的新开工住房达到了265.3万套，这是历史上的最高纪录，占到新开工住房总数的36.3%。

      作为泡沫经济发生和破灭的一项对策，政府仍然很重视住房建设规模的扩大。由此产生的结果是日本的自有住房者深深陷入债务之中。住房贷款总额从1980年的48.229万亿日元增加到了2000年的191.203万亿日元。同期住房贷款占GDP的比例从19.4%增长到了37.3%，住房金融公库贷款额达到了75.922万亿日元，占到了2000年贷款总额的40%。

      日本政府之所以出现这样的失误，最主要的原因在于没有区分资产市场与一般商品市场的价格波动规律，当房价持续上涨时就简单地归结为住房供给不足，没有充分考虑到投机的因素。因此，在房地产调控上日本政府没有采取针对性的措施遏制投机行为，只是一味地在增加住房供给上做文章。

      中国的房价持续上涨了10年，已经形成了房价只涨不跌的神话，投机之风日益盛行，投机需求在住房市场占相当的比例，导致房价随住房供给的增加而上涨，很容易造成住房供给不足的假象，我们应该汲取日本的教训，不能简单地在增加供给上做文章，应该采取措施遏制投机性需求。（中国社会科学院金融所尹中立）