尹中立：楼市调控应吸取日本调控教训

      对住房市场进行干预与调控是各国政府普遍的做法，但不同的国家文化背景、经济基础及发展方式各不同，调控住房市场的方式和途径也各不相同，其结果也不尽相同。

      中国与日本有很多类似之处：都属于亚洲国家，国民对于住房消费的重视程度明显高于欧洲及美洲国家；都采用了出口导向型的经济赶超战略，储蓄与投资在经济增长中的作用明显高于欧美国家；两国都遇到了由汇率升值导致的资产价格泡沫，不同的只是资产泡沫出现的时间有所不同，日本的资产泡沫出现在上个世纪80年代，而中国出现在21世纪初；都属于人口大国和经济大国。诸多的类似之处使日本政府调控房地产的经验对中国具有十分重要的借鉴意义。

      经济增长过于依赖房地产行业会导致严重的经济后果。日本在二战后的30年经济发展取得了巨大的成功。支持这种经济增长的因素之一是住房的大量建设。从战后到20世纪70年代的前半期，住房一直严重短缺。在那些被战争毁坏的城市中，大部分存量住房被损坏了。战后立即就需要大约420万套住房（超过现存住房总量的五分之一）。战后时期快速的城市化使得住房需求不断增加。城市人口的比例从1950年的37.7%增长到了1960年的63.9%，以及1970年的72.1%。大量农村人口进入城市加剧了城市住房短缺。

      随着新建住房数量的增加，住房建设对宏观经济的影响越来越大。在20世纪70年代，房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%-8.9%之间的高水平。住房建设对于钢铁、水泥和木材等相关产业都会产生重要的影响。购买新住房的家庭也经常会购买家具和电器。通过大量的住房建设来带动经济高速增长是日本经济在20世纪90年代之前的一个重要特征。

      维持这种经济运行方式需要一系列的制度保证。日本政府将增加住房的自有率作为住房政策的目标，为实现该目标政府设计了刺激住房供给与需求的一整套制度体系。其中，住房金融公库主要向个人建造和购买住房提供长期的固定低息贷款。公共住房是由地方政府建设、拥有和管理的，并且由中央政府提供补贴，这种住房可以以很低的租金由低收入家庭租赁。住房公库成立的目的就是为了向大城市中的中等收入工人提供租赁住房和公寓。

      在这些制度体系中，起关键作用的是住房金融公库，它负责提供低利率的房地产开发贷款和住房按揭贷款。由于住房制度的目标是增加住房的自有率，因此，公共住房相对被忽视，从日本的住房统计数据里就可以看出。由政府（包括中央政府和地方政府）拥有的公共租赁住房只占住房总量的7%左右，其中，地方政府拥有的住房占住房总量的比例约5%，中央政府拥有的住房占住房总量的比例约2%。

      由于政府强调住房的自有率，使拥有自己的住房成为国民追求的目标，拥有独栋的别墅成为“日本梦”的代名词。后果是日本住房价格的长期上涨，而住房价格的持续上涨反过来又强化了国民购买住房的冲动，结果是住房按揭贷款占GDP的比重迅速增加，而居民购房支出占收入的比重不断攀升。

      家庭负债率过高成为银行的潜在威胁，并进一步影响到宏观经济大局。在经济高速增长时期，收入也高速增长，一切都相安无事，一旦收入增长减缓，很多家庭便无力偿还贷款。在20世纪80年代按揭贷款本息偿还额和收入的比例保持在11%左右，到2000年时上升到了16.1%。从20世纪90年代初期，家庭金融形势逐渐恶化。储蓄减去债务的差额从1991年的816.5万日元减少到了2000年的776万日元。在长期的衰退过程中，越来越多的家庭变得无力偿付其住房贷款。