＂紧箍咒＂下楼市僵持 调控效力待显现(2)

　　房企洗牌在即

　　随着一线城市楼市逐渐饱和以及调控的深入，小王所在的房地产中介公司正在加快进军二三线城市的步伐，嗅觉灵敏的房地产开发商自然也不会放过这一机会。从已经公布今年中报业绩的房地产商来看，销售前10名的开发商，其销售增长点主要来自二三线城市。与此同时，在成交减量的上半年，部分房地产巨头却有不小斩获。日前发布的一份房企销售排行榜单显示，2011年上半年，前10大房地产开发企业累计实现销售3323亿元，同比增长逾80%。其中，万科、恒大和中海地产分别位列前三。有专家测算，今年上半年前10强销售额占全国的比例为15%，去年约为12%。

　　西南证券地产行业分析师肖剑认为，大型房地产开发商在资金、土地储备等方面都胜过中小型房地产开发商，因此大小房企分化是必然现象，估计这种现象会继续存在下去。

　　我们看到，“十二五”规划中有一项约束性指标，就是未来5年新建保障性住房3600万套，规划还首次提出要预防和治理“城市病”，这些优化城镇化发展的新规则在给房地产开发企业带来极大市场机会的同时，将倒逼房企转变发展方式，那些消极等待“速度＋规模”的房企必然会遭市场淘汰。专家表示，在中国城镇化快速发展阶段，风光无限的是那些快速布局、快速开发、快速销售的企业。在城镇化中期，城市化特征表现为价值两极分化，那些占据最多优质城市资源的企业将胜出。

　　新盘低价入市将冲击市场

　　除了思考转型升级之路，如何在淡市创造出不俗业绩是房地产开发商的当务之急。按照中国人民大学经济研究所日前发布的报告的说法，“房价适度下调换取楼市回暖是开发商理性选择”。事实表明，目前市场上新盘“以价换量”的效果非常明显。6月份，万科的两个新盘项目万科幸福汇与住总万科·金域华府的当月销售率分别达到了94%与85%，相比楼市热销期的销售量都不逊色，远远高于新开盘项目整体平均销售率。

　　高姗告诉记者，两项目热销最主要的原因是均为纯新盘入市，价格制定比较灵活，前者10128元/平方米与后者23366元/平方米(精装修)的成交均价在所在区域价格都属于偏低，因此吸引了大批购买者。

　　新盘低价入市将给整体市场价格体系带来怎样的冲击？从近两个月纯新盘上市情况来看，越来越多的房企开始选择这一策略，由新盘低价入市带给整体市场价格体系的冲击或将在7月份更加明朗。亚豪机构统计数据显示，6月份北京共有30个项目开盘销售，是今年以来新增供应最大的一个月，其中纯新盘10个。自新政实施以来，新盘入市价格已连续3个月走下坡路，本月又创新低。

　　据多位专家分析，销售资金不能尽快回笼，加上融资之路不畅，国内开发商面临信贷紧缩与销售萎缩的双重压力。高姗认为，进入6月份，开发商降价促销明显增多，而更大规模的降价潮将从三季度开始，这将促使年内房价从结构性下跌转为实质性下跌。上述报告同时称，长期来看，降低房价收入比的最佳办法不能仅寄望于房价下调，而是要依靠收入增加和房价平稳“双支柱”来逐步实现。