专家：房价收入比没有国际标准(2)

　　三、用房价收入比来判断中国楼市泡沫存在几个误区

　　第一，房价收入比从来都不是一个群体的概念，而是一个个体的概念。就是说，你应该用这个比例来衡量你自己的购买能力，而不要去听别人来评价你所在区域的房子是不是贵。媒体常报道某些教授、局级干部叹息买不起房，他们买不起的实际是中心城区的房。其实，在价高者得的市场经济背景下，作为稀缺商品的中心城区住房，根本就不是中产阶级的消费对象。

　　第二，房价收入比偏高仅是极少数大城市。来自国家统计局的数据，2010年中国房价收入比为7.76，接近合理略偏高。但京沪深穗分别为17.4、15.4、15.6和9.9。导致一线城市房价收入比偏高的原因是城市发展的极不平衡。京沪穗深作为全国或区域政治、经济、文化中心和城市国际化的领头羊，吸引全国乃至世界高端人才和富裕人群聚集。这些城市的住宅土地供应是考虑常住人口进行计划配置，但人口迁移与房地产交易已完全市场化，这种矛盾只能推高房价。

　　第三，把中国的房价收入比与国际比较有一个不可缺少的前提，就是两者的收入比和建房成本比必须基本一样。比如，2008年美国人均收入约为中国的34倍，如果美国的建房成本也为中国的34倍，两国的合理房价收入比应该基本一样。可是美国的建房成本远没有中国的34倍，因为在土地、建材和人工三大建房成本中，美国只会人工成本比中国高得多，而且也只是中国的10—15倍。

　　第四，国际计算房价收入比所选取的房价是住宅套价，房价、面积和家庭收入都是取中位数，既计算一手商品房，也计算二手房和保障性住房。而欧美发达国家，二手房占市场总量的80%以上。而中国计算房价收入比选取的数据是只考虑一手商品房每平方米均价，在大城市已占交易半壁江山的二手房被排除在外。家庭收入也是平均数，而且由于统计困难，居民家庭收入无法涵盖各种隐性收入，普遍存在少估现象。小学数学告诉我们，做数学题时必须统一单位。然而中国与发达国家比较房价收入比，如何进行计算单位的统一？货币购买力差异要不要进行统计调整？发达国家每年1.5%—3%的房产税要不要折算成现值计入房价？城市化水平和人均耕地的巨大差异导致的市场供需关系差异要按怎样的权数对房价进行修正？不对这些问题进行处理，就简单地进行数字比较，犯的不仅是经济学错误，更是小学数学错误。