限购下深圳“日光盘”重现：谁在抢房？(4)

　　机构观点

　　不同品质楼盘购买力差距悬殊

　　王沙滨深圳市鼎泰投资咨询有限公司董事长

　　在“三限”等不断收紧的政策环境下，最近市场上仍然出现的一些“日光盘”及一些大卖楼盘，显示出了市场仍然存在强大的购买力，其原因大致有三个：一是品质楼盘、稀缺资源盘受热捧；二是无限购政策影响、度假楼盘热销；三是限价楼盘、比价效应促使成交。

　　然而，前一段时间旺盛的楼市购买力能否持续？这必须重新考量。我们认为，一方面看大的政策及经济环境，另一方面看深圳房地产市场的具体情况。

　　从政策及经济层面看，已经有“下半年房地产调控不会放松”的基调，因此从调控周期来讲，购买力不太可能一直表现强劲。

　　深圳的房地产市场有其自身的特点，一是供应量不平衡、需求也不平衡，大家都知道原关内和关外的供应量相差较大，宝安、龙岗的供应量所占比例较高，福田罗湖等地供应量较小；二是区域发展不平衡，原关内所占社会优质资源较多，因此原关内楼盘和关外楼盘有着一定的差异性。对同一区域供应量较大的楼盘来讲，同质化、多样化选择、客户购买属性、首次置业、购买价格等都是目标客户难以取舍的因素，在这其中，很难说有持久的购买力；相反，在供应量较小的区域，占尽优质资源的楼盘，其购买力也是很强的。

　　拿一个首次置业为首付款和贷款利率还精打细算的楼盘和一掷千金的豪宅楼盘来讲，所表现出来的购买力是不可能一样的。靠投资性购买力催动楼市的时代已经一去不复返了。

　　刚性需求长期主导深圳楼市

　　程家龙DTZ戴德梁行华南区董事总经理

　　在限价政策的影响下，近期部分住宅项目的低价推售的确刺激了部分需求的释放，全市商品住宅新房月成交量从5月前不足20万平方米升至6月的26.74万平方米，而7月的前25天成交量也达到24.26万平方米。然而，将这样的成交规模放在2008年底以来的月成交量比较中仍处于较低水平，就数据本身来看只能说是低位波动，而不能因此认定需求出现大规模的释放。

　　结合近期热点成交的项目来看，价格调整对于置业者的刺激是明显的，但我们也看到不同于市场上行时期几乎所有楼盘都充斥着投资者的身影。目前市场从供应到成交，中小户型单位均占据主体，以西荟城、水榭春天等项目为代表，吸引到的则主要是首次置业和改善型需求，即刚性需求。

由于“限贷”和“限购”抬高了入市门槛，预计后续市场中投资型置业的活跃度将持续处于低水平。与此同时，刚性需求依然将主导深圳楼市的走向：一方面由政府强制执行的限价政策对刚性需求的持续刺激作用将有利于突破目前市场观望氛围渐浓的僵局；另一方面，限价房对整个市场的价格变化形成参照和影响或将触动部分开发企业迫于资金压力选择降价推动销售，部分刚性需求在具备对当前价格的承受能力的前提下也有望伺机释放。