广州42个一手楼盘成交调查：近一成“零成交”(2)

　　“让利、促销、合理定价，是最直接有效的拉动成交的利器。”房地产专家韩世同指出，近几个月来，大家还不承认房价有实质性下降，绝大部分还是暗降。“五一”期间“明降”的碧桂园凤凰城，效果可谓立竿见影。再如亚运城，“如今有的单位实际在1.1万元/平方米多一点就可以成交”。中原地产黄韬也认为，合理定价非常重要，如中海橡园国际，当初的“吹风价”是2.5万元/平方米，实际售价为2.3万元/平方米，楼盘的位置、配套均不错，因此每次推货都能热销。同样，荔湾区的新世界凯粤湾，刚开始的“吹风价”近3万元/平方米，实际售价2.1万元/平方米，成交增长较快。

　　前景预测：

　　刚需消耗升级，七八月份抢客更难

　　在楼市整体低迷下仍能旺销，到底是哪些买家仍入市买房？中原地产6月份监测的数据显示，“广州细则”发布近三个月来，楼市回归到自住需求的趋势明显，刚性需求购房成为绝对主力，占比达60%，改善型买家占20%-30%，投资客只有10%左右。5月份，增城的尚东阳光、南沙的广晟海韵兰庭等楼盘，逆市“日光”，共同的特点是瞄准刚性需求：一是以中小户型为主，二是售价较低。记者发现，尚东阳光售价为“5字头”、广晟海韵兰庭售价为“6字头”，开盘当天均卖出200套以上，吸引了大批在市中心区买不起房的年轻人前去“帮衬”。而本次监测到大户型销售普遍不佳、中小户型成交量较大的现象，也印证了刚性需求是当今市场成交中坚力量的事实。

　　黄韬认为，在“限外”的背景下，广州楼市的成交对刚性需求的倚重越来越大，随着限购、限贷时间拉长，广州本地“有钱、有资格”的人数一天一天地被消耗，6月份后抢客将会更难，不出意外的话，七八月份将会有新一轮的降价，降价幅度估计在5%-10%。这主要是因为现在开发商的资金越来越紧张，“该买的都已经买了，货款越来越困难，税收证明以前可以变通着办，现在很难弄了，再加上目前楼价并没有明显的下降，因此，成交量的进一步萎缩不可避免”。