房地产信托项目：降杠杆 控增速

　　近日多家信托公司受到监管层窗口指导，被要求控制每月房地产信托规模增幅。与此同时有部分信托公司开始对房地产市场采取谨慎策略，自觉降低房地产信托项目融资杠杆率（优先资金与次级资金之比），并升级了产品增信保障设计。

　　据证券时报记者粗略统计，5月份发行的房地产信托产品中，约有8款采用了“安全垫”设计的结构化模式。用益信托研究员颜玉霞表示，目前采用结构化设计的产品占比较此前数月有明显提高。据了解，结构性信托产品会对信托资金进行结构化分类，分为优先级和次级，主要以次级受益人的资金来保障优先级投资者的收益。

　　与此同时，各家信托公司房地产信托项目融资杠杆率均有所降低，部分产品的杠杆比例甚至降到1以下。其中，一向以激进风格著称的中融信托5月份推出的6款房地产信托产品中，其优先资金和次级资金的比例却维持在1.5:1以内，其中“福州恒宇国际股权投资集合资金信托计划”，优先级资金17000万元，次级资金为25391万元，优先与次级之比仅为0.7:1，次级资金能完全覆盖优先级资金，以保障优先级投资者的资金安全；另一款“卓耕御景园项目股权投资集合资金信托计划”，其优先级资金为1.8亿至2.4亿，次级资金为2.42亿元，优先与次级比例也基本维持1:1以内。

　　新世纪信托人士也对记者表示，该公司正在酝酿降低房地产信托项目的杠杆比例，以更好地适应目前市场对资金安全的要求。该人士认为，目前房地产市场的系统性风险确实有所增加，预计未来房价将会出现回落。据他介绍，除了采用“安全垫”设计，降低杠杆之外，信托公司也升级了产品增信保障设计。以质押折扣率（融资金额与质押资产之比）为例，目前均参照银行信贷的标准来设计，普遍低于50%。据记者了解，目前市场中已有信托公司将质押折扣率降至30%以内。

　　不过从发行市场上看，虽然不少信托公司已对房地产市场采取谨慎策略，但整体发行规模仍在高位运行，部分信托公司更采取在非系统性风险可控的前提下，能发就发多少，积极冲量。数据显示，4月份房地产规模占当月信托发行总量的55.51%，这已接近去年以来的高位，同时今年以来信托产品整体发行总量也远超去年同期。这在一定程度上说明今年房地产信托发行规模的回升，不仅是随信托发行总量的增加而增加，且增长速度也同样高于行业的平均水平。

　　据悉，这种局面已引起监管层的进一步关注。据某信托公司人士表示，在发行规模居前的20家信托公司中，有多家曾接到监管层的窗口指导，要求信托公司主动压缩房地产信托业务规模，控制每月规模增幅。