房价上涨后出现三个分化

  国家统计局早前发布的数据显示，自3月下旬住房政策放宽之后，住房市场交易活动已经有所回升。住房销售面积自2013年12月以来持续萎缩，但4月份却录得7.7%的同比涨幅，5月份更同比大涨16.4%。5月份售房金额同比回升30.4%，较4月份16.0%的同比涨幅进一步改善。不过，市场存在三大分化，必须予以关注。

  国家统计局发布5月份70个城市住房价格指数。与4月相比，43个城市新房价格下跌，而4月份为48个城市，7个城市持平，20个城市上涨。由此得出，5月份有61.4%的城市价格环比上涨，略低于4月份的68.6%。根据我们的计算，5月份全国住房价格平均环比上涨0.1%，也是自2014年5月以来首次月度环比上涨。

  一线城市的表现远好于其它城市。5月份深圳新房价格环比大涨6.7%，同比上涨7.7%。涨幅紧随其后的是上海、北京和广州，新房价格分别较一个月前上涨2.6%、1.4%和1.4%。在其它城市，新房价格似乎已经趋于稳定，环比价格变化在-0.6%到0.7%之间。根据我们的计算，5月份全国住房价格平均同比下跌6.3%，较4月份6.6%的跌幅略有缓解。

  国家统计局早前发布的数据显示，自3月下旬住房政策放宽之后，住房市场交易活动已经有所回升。住房销售面积自2013年12月以来持续萎缩，但4月份却录得7.7%的同比涨幅，5月份更同比大涨16.4%。5月份售房金额同比回升30.4%，较4月份16.0%的同比涨幅进一步改善。

  不过，市场存在三大分化，必须予以关注。

  第一个是住房交易和投资活动之间的分化。尽管房产交易强劲复苏，但5月份新房开工面积同比却下降12.2%。相比之下，4月份同比降幅则为16.6%。交易形势的好转有助于加快去库存的进程，但房地产开发商对于新项目开工建设仍持谨慎态度。这其中有两方面的含义。首先，强劲的交易形势和房价止跌企稳，将改善房地产开发商的资金回笼情况。再加上购地速度放缓和一些股权筹资发行，房地产行业相关的金融风险会有所降低。另一方面，新房开工面积乏力，意味着房地产投资增长还将继续减速。房地产市场的调整仍将拖累经济增长，尽管影响程度已经有所减轻。

  第二个是大城市和小城市之间的分化。而且这种分化体现在房价、房产交易以及土地出让收入等三个方面。在一线城市，房价复苏和房产交易的势头更为强劲，土地出让收入仍然保持平稳。相比之下，小城市的房产交易复苏势头却更加微弱，房价走势也有涨有跌。更重要的是，由于小城市的超量供地似乎需要更长时间才能消化，因此土地出让收入的下跌幅度也更加巨大，对小城市的地方政府财政也造成了更大的压力。城市之间财政条件的不平衡，将是正在进行的财政改革所需解决的问题之一。

  第三个是住宅房地产和商业房地产两大市场的分化。我们重申对于商业房地产市场的谨慎观点。与住宅房地产市场相比，商业地产同样面临着供大于求的问题(一线城市除外)。在商业环境呈现结构性减速和不断变化的背景下(例如，网购的迅猛增长将减少对大型商场和百货商店的需求)，我们对于商业房地产市场的需求前景更为谨慎。商业地产开发商的融资模式也显得更为脆弱(与住房市场的“预售”制度相比)。最后，商业房地产市场的政策宽松空间也更为有限。

（本文作者系摩根大通的朱海斌）