万科郁亮：未来十年住宅行业总体安全

　　在今年万科集团的年报推介会上，万科集团公开了万科去年的一项研究成果。这项研究，观察了全球27个经济体40年房价的变化趋势，并试图从中归纳出导致房价上升或下跌的原因。研究认定两个内因和一个外因与房价下跌有较强相关性，而目前中国在这几项因素上，都有着不错的表现。万科集团总裁郁亮据此推定，未来十年，我国住宅行业总体安全。

　　万科报告摘录：

　　我们研究发现，27个经济体中，除了德国，几乎都发生过房价大涨。5个经济体曾经发生过房价连续上涨超过10倍的情况；7个经济体发生过5倍-10倍房价上涨。日本房价曾连续上涨30倍，西班牙曾连续上涨25倍。概括地说，过去40年，这27个经济体一共出现61次房价大涨。

　　然而，大涨并非都带来大跌。统计发现，61次大涨后，有14次出现大跌，有47次没有出现大跌或者下跌。究竟怎么看房价会不会大涨或者大跌，又如何判断，当今中国，是在14次中还是47次中？这是一个需要求解的问题。

　　这项研究的目的，就是找到区分这两种情况的指标。我们发现，传统上使用的房价收入比、租金收益率、按揭收益率等，都不是有效指标。它们都无法通过过去40年历史数据的验证。

　　我们最后找到重要指标有三个，其中有两个是内因，即经济体自身情况决定房价上涨或者下跌。这两个内因指标，一个叫作“居民部门(注1)利息保障倍数”，是用“居民部门储蓄”除以“上一年利息支出”。这个倍数有一个临界值——1.5倍，1.5倍以上是安全的，越高越安全。

　　第二个指标，“新房名义市值对居民最大购买力占用比例”。“新房名义市值”等于“私人部门房屋新开工套数”乘以“当年新房均价”(注2)；居民最大购买力等于“居民部门总储蓄”加“居民部门信用净增长”，再减去“居民部门本年利息支出”(注3)。这个指标，80%是危险临界点，60%是安全临界点，越高越危险，越低越安全。

　　另外一个指标是外因。有一些经济体并不是因为本身原因导致下跌，而是因为其他国家尤其是周边国家房价下跌而受到冲击，在这种情况下有一个重要指标是“经常性账户顺逆差”。所有因外部冲击导致房价泡沫破灭的经济体，均处于逆差状态。

　　结合这两个内因指标看中国目前的情况。

　　首先，从“居民部门利息保障倍数”来看，中国现在处于绝对安全位置。临界点是1.5倍，而中国目前实际是11倍，远远超过1.5倍安全边际。未来十年即使这个指标往下走，达到1.5倍几乎不可能。从这个指标基本可以判断，未来10年，中国房地产市场是安全的。

　　第二个指标“新房名义市值对居民最大购买力”。中国的这个指标没有上一个指标那么好，但是目前相对处于好的位置，高于安全临界点，而且最近三年这个指标呈现向下趋势。

　　综上所述，我国住宅行业未来十年总体来看是安全的，基本不会发生房价“断崖式下跌”或房地产泡沫破灭。

　　财经检索

　　注1：居民部门，指的是国民经济核算中经济主体的一个分类。国民经济核算将所有经济主体划分为非金融企业部门、金融企业部门、政府部门和住户部门(即居民部门)；居民部门即所有住户组成的部门，包含买房和未买房者。下同。

　　注2：新房名义市值中的“新开工套数”仅指住宅，包括商品住房和出售型的保障住房；“当年新房均价”中的“新房”同上。

　　注3：“居民部门总储蓄+居民部门信用净增长-居民部门本年利息支出”这一公式中，“信用净增长”指的是居民部门贷款的净增额，等于本年末居民部门贷款余额减去上年末居民部门贷款余额。