张玉良：房地产市场分化剧烈 转型要靠“两变三新”

　　3月24日，绿地集团董事长张玉良在某论坛上发表了他对于新常态下地产的看法。    张玉良表示：“三个关键词可以引起我们的关注：拐点、分化、冲击。”

　　目前房地产行业增速确实已经进入了拐点，整个房地产市场发生了深刻的变化。房地产市场的需求尤其是住宅消费需求疲软，同样的商务、办公、商业设施也是一样的。购买能力在下降，电商的成长，商业设施的容量缩小，整个市场的增速与整个经济的增速正相关。所以我们现在看到的拐点实际上已经很明显了，而且有部分专家还说相当一部分城市已经泡沫非常严重，我赞同这个观点。另一个则是发展拐点。在过去的2014年中，一部分企业成长不错，绿地因为转型因此增长也比较快，商业地产增长了86%。另外，一些龙头企业增长基本都有20%~30%，从今年到明年，我看这个速度很难再上升了，这个拐点的关键词非常值得我们关注。

　　第二房地产市场正在进入严重分化，今年一二月份极大部分的区分化特别的严重，三四线城市除了个别的城市以外，几乎都在下降，严重的供大于求。二线城市当中，50%的省会城市市场也在放慢，北京、上海由于他的经济不同，可能好一些，其他的地区分化很严重。企业分化，要顺应市场的需要，转型走的快就相对成长比较快，有一些企业慢一点。

　　第三个是冲击，互联网、物联网，人工智能正在改变企业的创新模式，生产模式，信息交流方式，以及移动互联网为代表的新技术，新业态和新模式正加速向整个房地产行业渗透。这个冲击当中恐怕我们用产业加金融化，加互联网化，这样才能更好的成长。

　　新常态下的房地产企业应该怎么做？要实现两大转变，第一要从单一的住宅开发向综合开发转变，不仅是居住、生活，乃至于就业，城市公共设施等方面转变。第二要从侧重开发向开发、运营、服务并重转变。实际证明，虽然中国的经济在下滑但如果这两个转变做的好，这个企业还会发展。

　　第二，新市场，企业发展要跟着经济成长走，要跟着人口流向走，没有市场就没有企业，随着市场发展，企业正在调整区域布局，而现在地产企业大部分都投入到特大城市，因为特大城市有人口流动，而中小城市有一部分是增速放缓，有一部分是流出，这两天香港的媒体发布了卫星上看到的中国空城的一张图，这是现状也是事实。另外，调整产品结构这方面也有很多企业在做，比如国家倡导旅游地产，文化地产，医疗地产等等。

　　第三是新手段，在新常态下要用新手段，一是并购成长，现在每天都有人找我们要并购，很多企业发展不顺利了，行业集中度又要提升，所以对于有竞争力的，不仅是大企业，就是中小企业，只要某种方面有竞争力，你也可以再成长。二是技术创新，这方面我觉得大家都可以感受到信息化智慧城市，绿色节能环保等等，国家也在推出这个。特别是以互联网加节能减排新技术打造绿色生态的样板，深受市场的欢迎。

　　第四是新思维，面对新技术，新业态，新模式，我们要有新思维，互联思维大家谈了很多，实际上从思维到技术都需要我们全面深刻的利用。跨界思维，对一个企业来讲，至关重要。现在跨界思维让我们成长很快，跨界思维让我们提高了很多的竞争力，今年绿地的金融发展很快，绿金融公司板块一季度已经完成了11亿的利润。这种以房地产金融化跨界发展产业，我们是极大的提高了竞争力，最近我们还在推出绿地的平台，把所有的资源整合到我们供应链当中去，先内部再外部。三是要有平台思维，作为房地产企业一定要有平台思维创新我们的商业模式，形成我们新的盈利模式。商业模式非常重要，关键是要科技创新，所以总书记对上海、北京、广东提出了要建成科技创新，要用平台思维思考我们的创新模式。