黄其森：转型从上下游入手 以金融思维做房地产

      今天上午，全国政协委员、泰禾集团董事长在媒体见面会上，不时的玩笑让他显得倍加精神。也许是泰禾集团去年超过200亿元（研究机构数据）的销售金额，或许是持股1亿左右的东兴证券成功上市并多次涨停，又或者是种种原因的叠加。

　　以金融思维做房地产

　　“对东兴证券的投资与泰禾一贯的投资理念是有关系的，我原来就说过，‘不懂得金融，就做不好房地产。’”黄其森在评价持股东兴证券4年后迎来收获时说，“东兴证券也是投资金融的一部分，所以不排除泰禾以后更密切、更紧密地与金融结合。”

　　黄其森认为他所说的这种结合应该包含两类，一类是本身对房地产有促进和帮助作用的，另一类也可以作为财务投资和战略投资。

　　“实际上，在投资东兴证券之前，泰禾还投资了福建海峡银行和农商银行。”黄其森介绍说，“房地产与金融是密不可分的，所以泰禾做房地产也是有着金融思维。”

　　在投资东兴证券上迎来的收获，并没有让黄其森和他的泰禾萌生进一步转型甚至是跨界的投资。

　　“泰禾目前的规模和体量仍然偏小，容量仍然有一定的发展空间，所以泰禾希望继续在房地产业务上做好、做扎实。”黄其森说，“然后再考虑适当地介入房地产的上下游产业，比如金融、医疗等，也都是与房地产上下游有关系和尝试性的布局。”

　　黄其森在地产以外的投资，其关注的是与地产上下游产业的投资机会。黄其森说，虽然泰禾现在也在做其他行业的一些布局，比如前段时间到台湾考察医疗产业，但泰禾的产业链拓展仍然是围绕房地产行业展开，寻求房地产的上下游产业的打通。

　　深耕国内市场不出海

　　黄其森进一步解释，比如万科现在是主动放慢了发展速度，这是因为它的规模和体量已经发展到一定程度了，不可能继续保持30%甚至是50%左右的增长，这与当前中国的经济是一样的，已经不再去一味地追求规模和速度，而是主动地去转型并降速。

　　“从目前这些房企转型来看，我们还很难看清转型的方向。比如万科，地产和住宅仍然是它的主业，因为房企再转型的话，不要说几千亿的规模，就算是找到几百亿规模的行业也是有难度的。”黄其森说，目前房企的转型也都还停留在尝试的阶段，而且万科的转型可能也是往上下游产业的延伸。

　　泰禾在地产业务方面，与其在投资领域上的审慎态度类似，泰禾在选择进入和重点布局的城市上依然保守。

　　“前两年，泰禾在战略和布局上，除了在福建以外，就是只进入到北京、上海两个一线城市。当时房地产市场这么好、机会这么多，泰禾为什么坚持守住福建、北京和上海，而不向三、四线城市拓展？”黄其森反问，“当时就是感觉到三、四线城市太多，土地供应量太大，特别是这些城市的人口也是净流出的，因此库存和去化的压力非常大。”

　　而且黄其森认为，泰禾集团至少在未来两三年时间内，也不会选择出海。“泰禾之所以不出海，是因为在海外很难找到向国内这样庞大的房地产市场，真正出海的房企，其主流市场仍然是在国内。泰禾的策略就是深耕市场。”黄其森说。

　　黄其森在会上透露，今年泰禾的销售目标定在300亿，与去年相比大概有50%左右的增长，今年北京的销售额预计就会超过100亿元。

　　不过，泰禾的高速增长仰赖高杠杆和高周转，相比泰禾保守谨慎的投资策略，泰禾在财务上的操作可谓激进。

　　发展降速负债率要调整

　　据公开资料，泰禾集团在2014年三季度的净负债率达到546%，环比增加70个百分点，同比则增加了300个百分点。近期泰禾集团也发布了定增方案，募资规模达到40亿元，用以加大核心区域房地产项目开发力度。

　　“从某种程度，泰禾也希望在这段时间努力把负债和杠杆降下来。”黄其森对此解释说，实际上，从去年开始，泰禾就已经做了一些调整，2013年泰禾拿地耗费差不多是200亿元，去年拿地花了150亿元左右，今年到目前为止泰禾还一块地都没有拿，泰禾会根据销售的情况来决定拿地的节奏。

　　不过，虽然泰禾集团正在努力将负债率降下来，但黄其森也并不认为过去几年泰禾的高负债和高杠杆经营存在问题，反而泰禾集团的高速发展得益于此。

　　“应该来说，泰禾前两年高负债、高周转是基于当时的行业形势下，以及把握机遇做出的决策。即使回头来看，如果不是当时泰禾抓住了这样的发展机遇，泰禾也不可能在这几年一步上一个台阶，今年还能有50%左右的快速增长。”黄其森补充说，目前的情况发生了变化，因此泰禾也适时地做了一些调整，资本市场对泰禾比较认可相信也是看到了这一点。所以以后泰禾在负债、杠杆方面，每年都会根据市场的情况适时作出调整。

　　黄其森认为，自己之前在银行的工作经验让泰禾在杠杆的运用上比较充分，但另外相对被忽视的一点是，泰禾也像银行一样，在风险控制方面做得也比较优秀。

　　黄其森对此解释，泰禾集团之所以没有在前几年市场向好的形势下进入到北京、上海和福建以外的地区，就是因为其考虑到，如果去到一些经济欠发达的城市，泰禾可能就必须同地方政府进行一些勾兑，很容产生其他的政策风险。

　　“比如一些房企在三、四线城市拿下几千亩甚至是上万亩土地，但是这种模式其实是不可持续的，首先这些城市的人口是净流出的，没有如此大的去化空间，另外这些地方的审批权限就是一百亩左右，拿到上千亩土地一定是违规或者打擦边球的。”黄其森说，“前几年政府是追求GDP，而去年开始的土地审计和反腐，其实也验证了这种模式的不可持续性。所以泰禾宁愿去到北京、上海一线城市举牌。”

　　在记者问及未来泰禾集团在商业地产方面的规划时，黄其森回应称泰禾不会大量持有商业物业，但是会在北京等一线城市寻找一些商业地产的发展机遇。

　　“泰禾在福建拥有5、6个商业综合体，这一块是做得很好的，但是泰禾还是有一定的判断底线，因为大量持有商业物业会影响现金流，现在泰禾持有的商业物业基本上都是产生净利润。”黄其森说，“泰禾也希望在其他城市做商业地产，但是感觉到目前商业地产开发有些过度和过量，当然泰禾更看好在北京和商业的商业地产前景。泰禾目前在已经开发的几个项目中，也预留了一部分的商业物业，但是量比较少，积累起来可能也会有一定的规模。”