王涵：中国房地产政策从“促投资”转向“保价格”

　　政策近期在对地产需求增加金融支持的同时，加快不动产登记、对公租房也采取新的态度，意味着十多年以来地产政策的大方向开始发生变化，其重心从“促投资”转向“保价格”。这一方面意味着“保需求”，另一方面意味着“控供给”，后者必然导致卖地收入下降，因此加快不动产登记的举措也就可以理解了。

　　2014年930地产新政推出，标志政府对地产态度转向温和。宽货币、松信贷、限购放开，政策组合拳使商品房交易略有回温，也使得市场上对地产乐观的人也逐渐变多。而另一方面，近期政府又开始加快不动产登记的举措，表面上看，这似乎与前期地产支持政策相矛盾。但事实上，我们认为，“信贷支持地产需求”与“加快不动产登记”的组合并不矛盾，且说明十多年以来地产政策的大方向开始发生变化。

　　从90年代房改价格始，人口因素、城镇化以及城市居民对住房条件改善的诉求使住宅成为一种稀缺品。为满足需求的大量释放，政府鼓励地产开发商增加房屋供给有其必要性。附带的效应是带来了地产相应产业链的发展，并拉动了GDP的增长。在经历了20多年的发展后，统计局数据显示当前城镇人均住房面积已近33平方米，叠加上人均5平米左右的在建面积，意味着一个三口之家的住房面积已超过110平米。因此，抛开人口、家庭结构和居民收入（这些均非1-2年间能出现大幅变化）来看，中国住宅的相对稀缺性正在下降。

　　与其他投资品一样，一旦当地产稀缺性丧失之后，价格“只涨不跌”的情况就会开始发生变化。过去地产供给不足时，由于价格没有下行压力，因此“促供给拉动投资”就是从中央到地方政府都愿意看到的格局。然而，如果说地产投资影响的是GDP（流量）的话，则地产价格则影响的是全社会的资产负债表（存量）。中国地产市场的存量规模非常庞大。粗略按城镇人均住宅33平米、城镇人口7.5亿人、住宅销售价格5900元平米计，城镇存量住宅价值将近150万亿，已是GDP的2倍以上。一旦地产价格出现大幅调整（资产负债表收缩），则对于经济的冲击要远大于投资下滑（流量）。因此，从这个意义上来说，“保价格“就变成了当前中央政府必然的地产工作重心。

　　如果我们从”保价格“的角度来理解近期的地产政策，则本文开头所提到的”矛盾“就可以迎刃而解。“保价格“，主要思路是：1）促需求、2）控供给。因此，继930新政要求加快MBS发展、住建部《意见》中积极推动REITS等手段之外，1月14日住建部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中提到“各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。”这类看似与传统“托地产”政策格格不入的措施，也就可以从“控供给、保价格”的角度来理解了。

　　由于中国存量地产持有结构不均衡，因此尽管总量供给已经较为充裕，但“刚需”并未被完全满足。同时，此前金融对购地需求的支持力度也有限。因此，随着当前政府这种“控供给、金融促需求”的政策组合浮出水面，我们认为存量房交易量保持稳定、进而使得房价稳定的可能性仍然很高。当然，中期来看，这种存量房持有结构的调整，就像小川行长讲的“只是给经济转型争取时间”，地产市场中长期的长治久安，仍然依赖于其他经济领域的改革与创新。

　　如前所述，以前房地产没有“保价格”的问题，因此 “促供给、拉投资”必然导致卖地收入成为了地方政府稳定的资金来源。而随着政策转向“促需求、控供给、稳房价”，意味着地产投资（土地出让）难继续保持快速增长态势，就意味着地方政府财政也需要进行调整。而如前所述，尽管流量数据（地产销售、土地出让）增长潜力有限，但存量地产规模已经很大。同时，由于房地产税收本地属性较强，并非流转税，作为地方税种而言较为适合。因此，无论是从反腐、还是从中长期地方政府税制改革的角度来说，当前加快不动产登记，都变得容易理解了。

　　降息了该不该买房？不动产登记会撼动楼价吗？昨日，全国政协委员、星河湾集团董事长黄文仔在赴京参加全国两会途中接受了记者采访，他认为，不动产登记对楼价的影响不大，降息不是冲着救楼市来的。至于房价，他认为今年不乐观，但“想(广州)降价的话那你有可能会失望”，二三线城市则有下行压力。

　　“不动产登记影响不大”

　　不动产登记对楼价会有冲击吗？会不会影响开放商拿地热情？“我看这个影响不大。”黄文仔认为，这是国家对不动产的摸底，至于房产税他估计没那么快实施，“而且我判断(房产税)会从比较低的税率开始征收”。

　　对于房产税的开征，去年两会前就表示一两年内很难实现的黄文仔今年仍然认为尚需不少时日。他再度强调，房地产税如果只对新增房屋收税是不公平的，要按照人头统筹考虑。

　　“政府不能说房价过高”

　　对楼市调控，他认为“政府不应该打压房价，因为政府赚的钱是最多的，老百姓说房价过高还说得过去”。他分析说，去年政府入市的土地面积少了20%，但土地带来的财政收入还没少，意味着土地价格还是一路上升。“所以说政府怎么能说房价过高呢？你的地价一路升高……你想想两万块钱一平方的土地，(房子)卖3万8才保本，他能卖3万8吗？他要卖4万。”

　　他反复强调政府既不应该打压楼市也不应该救楼市，应该让它市场化发展。被问及广州的限购政策，他表示这种调控行为早该退出。可以考虑从郊区开始逐步退出限购。

　　“自住的该入市就入市”

　　“今年的房价，我个人看法是，不太乐观，但是，大的房价下行是不太可能的，特别是一线城市。二三四线城市还是有下行的风险。”黄文仔对今天的房价作出自己的判断。

　　有记者问黄文仔降息之后是不是买房时机。黄文仔回答说：“如果是自住，基本上是好时机，你想它降价的话，那你有可能会失望。”

　　投资值不值得？黄文仔说：“你想要投资的话，都是这个时候，该买的时候都是要买。”

　　黄文仔并不认为此次央行降息是冲着楼市来的，让大家不要那么敏感。他认为广州的住房需求不是特别大，有不少是改善型需求的买家。

　　（本文作者为兴业证券首席宏观分析师王涵）