中银国际：未来房地产市场或进一步降温

　　尽管受“副首都”概念之利，保定的房价正在扶摇直上，但是放眼全国，房地产市场已经明显降温。中国银行国际金融研究所最新的研究显示，2014年以来，偏紧的信贷环境、高企的资金利率、人民币汇率的大幅波动、居民预期的悄然转向等因素，加大了房地产市场的趋势性、周期性和结构性调整的压力。研究人员预计，我国房地产市场方向正在发生变化，商品房投资高增长难以持续。

　　数据显示，1-2月，房地产投资累计7956亿元，同比增长19.3%，比去年同期回落3.5个百分点。分房屋类型看，办公楼投资增长下滑较快，较去年同期放缓了26.2个百分点，住宅投资增长略有下滑，比去年同期放缓了5个百分点，商业经营用房增长则比去年同期提高了4个百分点。与此同时，商品房成交量下滑较快。受去年末以来流动性紧张事件的影响，个人购房贷款获得性难度增加，再加上去年高基数和购房者预期改变的影响，商品房销售增速出现了下滑。1~2月，商品房累计销售面积1亿平方米，增长-0.1% ，增幅比去年同期回落了49.6个百分点。

　　销售量下滑，房价上涨速度也开始放缓。2月份，百城住宅价格环比上涨0.54%，比1月份放缓了0.9个百分点。分城市看，2月份，一线城市住宅价格环比上涨1.2%，二线城市环比上涨0.22%，三线城市环比下降0.13% 。

　　2013年末，银行间拆借利率再次大幅上升，银行资金面偏紧。1-2月，房地产开发资金来源2.1万亿元，累计增长12.4%，比去年同期放缓了21.3个百分点。其中，定金及预收款、个人按揭贷款减速更为明显。利用外资仍为负增长。开发资金来源大幅放缓加大了房地产市场调整的压力。

　　基于以上事实，研究人员认为，未来中国房地产市场可能进一步降温。表现为：房地产投资进一步放缓，房地产销售继续减速等。不过，房地产市场发生大幅逆转的可能性也不大。尽管部分空置率较高的三四线城市出现了供大于求的现象，偏紧的信贷条件更加大了这些市场泡沫破灭的风险，但这种现象是局部性的。

　　众所周知，中国房地产市场对政策有高度的敏感性。那么，未来政府将如何调控？该研究对比了历年政府工作报告发现，本届政府在调控思路、手段、保障性住房产权模式创新、中长期需求和配套改革上都有新的安排。

　　人们已经感到，本轮调控淡化了行政手段，不再强调地方政府的房价问责制，更多强调保障性住房建设。研究人员认为，这既是本届政府强调“市场化”改革的必然要求，也是对过去一段时间地方政府难以切实履行房价控制任务的纠偏。需要注意的是，行政手段的淡化并不意味着放弃“限购、限贷”手段的运用，也不意味着政府责任的放松，而是将政策重点放在保障性住房的提供上，以消除“市场失灵”。

　　当前，房地产市场明显出现分化迹象，一线城市房价继续快速上涨，价格远超居民实际承受力，部分三四线城市供过于求，房地产市场局部风险不断加大。为防范风险，此轮调控提出了“分类指导”原则。即：二线城市“维稳”，一线城市继续以“限”为主，三四线城市则防跌。在此思路下，信贷政策的差异化程度也在增强。加大了对首次置业者、保障性住房建设等领域信贷的支持力度，继续提高对改善性及投资性购房需求的进入门槛。

　　保障性住房建设不足，是我国过去十年来房地产市场发展的主要教训。共有产权制度，作为一种创新设计，在2014年政府工作报告中首次提出，其实质是以法律形式明确了现行“廉租房、公租房及经济适用房”等各种类型保障性住房如何实现产权转让及政府资金的回笼。它势必对该领域的良性发展注入活力。

　　为保持经济稳定，政府对财税体制、土地制度等重大问题的改革采取了渐进式策略。房产税的扩围及推出仍在讨论之中，“土地财政”问题的解决主要落在“预算透明、全口径管理、职能分权”等方式上，对地方政府的自主化负债机制及农村建设土地的公开流转等采取了谨慎的态度。

　　这样的政策格局和行业态势表明，中国房地产市场正面临内外部环境的较大变化。因此，研究人员认为，中国房地产过去十五年“超高速增长”的局面将不可持续。房地产市场发展的动能因素正在减弱。同时，房价将从此前的单边上扬转变为双向波动。随着供需矛盾的缓解，土地财政问题的解决，投机需求进一步膨胀的可能性减小，部分地区房价下行压力明显加大。