陈劲松：养老地产还有三到五年“窗口期”

  8月19日，世联地产与台湾恒安照护集团签署战略合作协议，共同探索真正符合中国市场特点的养老服务模式。据了解，恒安照护集团是台湾一家专业的养 老服务商，世联地产则以“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务。两者的合作，力图 改善目前中国养老服务赢利不足、市场定位模糊等问题。据透露，惠州有多个旅游度假项目可能成为此次两家公司联手后“照护”的第一波目标。

  专业的医疗照护才能吸引老人入住

  中国内地60岁以上人口已超过1 .85亿，占总人口的14%，未来老龄化程度不断加速，养老市场潜力巨大。世联地产近期对北京离退休干部、企业家、高校教 授等高端老年人群体调查，结果显示，只有身体状况不佳、需要他人照顾时，老人才会选择住进养老社区，“有专业的医疗照护”成为老人入住的关键。

  数据表明，在我国，60岁以上老人有健康问题的比例超过65%，维持健康、专业护理是他们的刚性需求。而不少开发商在开发设计时将健康老人作为首要目标，将 入住老人的健康率(指能生活自理的比例)定在70%-80%，项目注重养生保健，忽略了引进专业康复护理医院的必要性。“没有好的照护团队在社区，很少有 老人愿意付高额的费用住进养老社区。”恒安照护集团董事长胡世贤表示，在开发中尽早调低健康老人的预期比例将大大减少亏损率。

  保证“服务输出”水准是盈利关键

  相比商业地产，养老地产回报期长、回笼资金慢是开发商头疼的问题。“养老地产”甚至在一些开发商眼里，只是拿地的一种策略。世联地产董事长陈劲松认为，判定养老产业是否能落实于社区，看的就是有没有照护承诺，有没有提供服务的能力。

  围绕这个理念，世联地产总结了三种符合国内市场环境的养老地产开发模式，根据与城市中心的距离远近，分别为会员制医养综合体模式、隔代亲情社区模式与养生目 的地模式。世联认为，这三种模式的推行将改善目前养老产业的不足，逐渐实现盈利。“养老产业是一项需要长期投入，又相对低回报的产业。”世联地产副总经理 林蔚称，今年北京首现养老用地出让以及险资进入养老地产投资，都将成为该产业发展的利好。

  “城市级别与辐射力的不同，开发企业的意愿、资源、能力，以及土地的硬性条件，将决定项目更适用于何种模式。”世联地产顾问业务发展部 总监李亚南介绍说，“销售物业+持有经营+服务输出”的整体盈利思路，将在保证品牌树立与服务输出水准的同时，实现快速回现，保证现金流，为后续开发回 血。据分析，远至苏杭近如惠州，这一类有自然风光资源又距离雄厚医疗资源不远的城市，将成为养老社区集中出现的区域。

  而在陈劲松的计划中，世联应该要在养老地产仅剩的三到五年“窗口期”关闭之前完成布局，“资金筹备、项目筛选、人员培训都需要在此前做好准备，与恒安的合作就是很重要的一环。”