任志强：土地制度不改不可能有真正的城市群

      房地产只是城镇化副产品

　　世界上90多个国家的城镇化趋势一般分为四个阶段，第一阶段是农村向城市集中，第二是中小城市向大城市集中，第三是市中心向郊区转移，第四是发展为城市群。

　　中国城镇化发展受限的一个重要原因，就是没有土地私有制。土地私有，市中心富余的能力才有可能随城市发展向其他区域转移。

　　但是中国没法转移：去农村居住，只能买小产权房。当公共资源向大城市集中的时候，大城市的城镇化率是最高的，约60%，二三线城市的城镇化率只有50%，在全国城镇化的过程中，各个城市之间的分布是非常不均等的。

　　中国在改革开放之前只有不到18%的城镇化率，邓小平南巡讲话之后，城镇化发展迅速，1995年的城镇化率是29.9%，1996年到2006年这几年期间，人口突然增加，在1995年以前，每年新增人口是800万到900万，最高1005万，从1996年开始，变成2130万，之后连续十年基本都是2000多万。

　　这个过程真的和房地产有关吗？没有任何关系。生产多少房子，这是从1998年开始统计的，1999年生产了194万套房子，到了2011年，生产了721万套房子，700万套房子能保证多少人居住，乘以3算，2100万人口，都是城市人口。为什么从1996年到2006年，城市每年进入2000万人，没有发生房子不够用的情况，因为那时候农民可以回家，打的都是季节工。但是现在农民工开始要房子了，他们在城市居住，而不再回农村。

　　所以不要以为是城镇化推动了房地产。1980年以前的房子，加起来不到现在总存量的6%，所有的房子几乎都是1980年以后生产的，旧房子快拆完了。房地产是为了住房改善，不是为了农民进城。

　　房地产绝不是提高城镇化率的条件，它是城镇化的副产品。

　　房价暴涨源于土地供应不足

　　上半年大家关心国五条，各地差异巨大，很多媒体都把国五条的焦点集中在20%的个税上。我个人觉得最重要一条是重在控制房价涨幅。当这个城市房价增幅超标的时候，这个城市就会加紧用各种不讲理的手段去限制增幅。

　　二手房并不增加当地政府的GDP，在GDP的计算中，二手房交易完全不计算，计算的只是投资增加值。因此地方政府并不在乎二手房的好和坏，但是非常重视一手房。房屋交易量，尤其是一手房，在高位开始出现了回落。

　　房价的涨幅略有减少，年初房价涨幅是迅速上升的，不管出不出国五条都是上升的。有人说国五条帮了我了，胡说八道。

　　土地购置仍为负增长，到今年5月份为止，土地购置是-13.6%，还是负的。估计土地负增长的趋势会延续到年底，去年是-22.6%，今年是-15%到-25%之间，可能转正的希望不大。

　　新开发面积未见增长，不能说没有增长，1%，基本上持平了，但是这个1%并不足以拉动销售。从目前看，销售的增幅是远远高于新开工的，如果销售持续上升，而新开工持续低迷，明年更够呛。

　　热点向大城市集中，一线城市土地增长90%，开发商买了大量的土地，但二线城市严重负增长，三线城市开工土地也是严重的负增长。去年正好相反，一线城市在政策调控和限购政策下，投资增长基本上是低速的，许多城市维持在一位数。但是许多二三线城市维持在两位数和三位数。今年倒过来，二三线城市土地卖不出去了，一线城市的土地迅速暴涨，因为价格也是随着供求关系的恶化暴涨的。

　　商品用房、住宅都是在上涨的，到5月底维持在38%的增长，虽然增幅从2月份的约70%只是略有下降，要保持70%的增长几乎是不可能的。但如果今年保持百分之二三十的增长也是不得了的，去年整个销售增幅只有5%，今年如果到20%，就要多卖两个多亿的房子，去年已经超过12亿平方米，今年要卖14亿平方米的房子太不容易了，所以增幅还会略有下降，尤其后面还会发生政策性的变化。但是可以看到销售在持续增长中。

　　二手房的交易价格和新建房价格的增长都是很高的，当房价的增长高于收入增长的时候，一定是越来越没有钱买房子，是非常危险的增长。

　　第三个指标变化，新开工是从高位下滑，现在只有1%。虽然4月份土地略有回升，但5月份又下滑，如果土地是负增长，新开工正增长几乎是不太可能的。如果销售是百分之二三十的正增长，而新开工和土地购置都是负增长，后期会更加严重的供求关系恶化。

　　房价将受制于总体紧缩

　　现在是缺乏供应。

　　有四张资产负债表，第一张是国家的资产负债表，现在赤字相当于GDP的负债大概百分之二三，即便把20万亿元都变成政府的赤字，也不超过GDP的50%。把所有的国家计算进去，会发现中国政府的资产负债表，要远远好于现在面临问题的这些国家。像日本的负债相当于GDP的230%，所以中国政府的资产负债表在大经济体里是非常好的。

　　政府没有钱荒的问题，而是想怎么用这个钱的问题。

　　第三张资产负债表是个人的，个人资产负债表也没问题，即使出现了紧缩也没问题，这三张资产负债表没问题。

　　最有问题的是企业资产负债表，房地产企业的负债率都在76%到80%，一旦银行钱紧，倒霉的一定是高负债率的企业，也许国有企业会好一点，品牌企业会好一点，在境外有融资平台或能转换成非银行借贷的融资平台的企业会好一点，他们会更加灵活。未来发展十年主要靠的绝不是银行。

　　往前推十年，银行在所有市场中占90%左右的融资水平，社会融资不到10%，到去年银行信贷在社会总信贷中不到50%，非银行信贷已经超过银行总额。过去央行靠控制银行的钱来决定的M2水平，现在突然发现管不住了，相当一部分不在银行体系内。

　　如果今年到年底或者到明年年初，仍然控制一个很严格的资金总量的时候，银行就该撑不住了。首先地方债务的问题，或者其他企业债务还不上，对开发商企业来说，长期是忍不住的。2008年很多企业没垮，是因为2009年就开始救市了。2011年也是，一年多时间，房价又涨回来了。

　　长期钱荒就一定会对房价产生影响。开发商不可能让60%以上的资产负债率，在没有银行和市场融资的情况下完全靠销售去弥补。这时候，投资一定不会像年初那么狠，增速下滑是必然。

　　这两种情况出现的话，供求关系在明年仍处于一个恶化的状态。至于价格怎么样，你们自己想吧。