陈淮：房地产调控与市场进入硬对抗阶段

  3月1日，国务院办公厅颁布了“新国五条”细则，引起社会广泛讨论，尤其是“新国五条”中对于自有住房成交缴纳20%个税的条款，催生了近日多个城市二手房成交热。中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示，“新国五条”并不新，政策的作用也被市场夸大，“住宅市场长期供不应求的格局并不能通过政策调控得到根本改变。”

  新国五条不“新”地方政策或将重复06年“老路”

  “新”政不新调控更加严厉

  “国五条实际上并没有太多的变化，依然坚决抑制投机、投资性的需求，和为卖而买的需求”陈淮认为“新国五条”与此前的调控政策在内容上与几乎没有不同，依然是差别化的信贷政策，依然是限购，只是越发严厉。

  而对于人们最为关注的自有住房出售需缴纳20%个税，陈淮表示该项政策在2006年即已制定并实施，并且“原有的征收条例上细则非常明确，没有多少进一步细化的余地”。并对即将出台的地方细则进行预测：“估计各地出台还会继续06年的有关政策”。

  在2006年的政策规定中，房改房要按经济适用房来定价；家庭自住的唯一一套住房，居住5年以上免个人所得税；在一年内重新购房的，可以先交后返。此外，2006年的政策也明确规定，房屋装修费、交易中介费以及在房屋买卖中的土地增值税、营业税，都不在20%个税计征范围内(除契税以外)。“因此这个细则在2006年就比较具体和明确，并不是说个人住房转让差价所得的20%。”

  20%个税执行中操作难度大

  陈淮表示，20%个税政策实际执行过程中确实存在些难以操作的部分，因而相当多的部分实行了简易税费，政策明文规定难以评估原值的可以按1%—3%的出让价全额征收。“我估计简易税率的问题不会取消，但可能要求更加严格，一切税费都需要提供相应凭据。”

  并不存在转嫁问题市场供需决定房屋价格

  除20%个税的具体征收细则外，该税收的转嫁也成为近日热议的话题。陈淮认为实际上并不存在转嫁的问题，“市场的成交价格是需求价格，最终成交价取决于买房的需求能力和果决性。”

  针对现场有与会者提问，“20%个税有无破解之法”，陈淮戏称：“有一个办法，那就是按你买的原价卖。”

  调控旨在改变房地产市场结构投机性需求已被挤出市场

  据统计局发布的2013年2月70个大中城市房价变化情况数据显示，2月份全国有66个城市房价出现环比上涨，上涨城市比例达到统计总量的94%。另据统计，2月份全国100个城市新建住宅平均价格为9893元/平米，环比1月上涨0.83% ，自2012年6月连续第9个月环比上涨。

  均价涨跌并不代表房价涨跌

  而陈淮对于房价上涨与调控新政的关系明确表示“我不喜欢“国五条导致房价涨跌”的理论，我不喜欢这种形而上的看法。这一个多月，或者过去几周内成交量火爆，或者是下跌了，说你看国五条有效了，未必！”我们看到的统计出来的房价、成交量的变化都是一个结构性的变化。就如同你把一个姚明和一个潘长江放在一起，平均身高是1米78，你把一个姚明和两个潘长江放在一起，平均身高是1米68，平均身高降低了，但是这种平均数的降低不是通过降低每个个体的身高的方式来完成的。实际上呢？姚明和潘长江的身高并没有变化，只是他们的组成比例不一样了。

  炒房团不再刚需成市场主体

  陈淮认为调控已在2012年已经取得了相当明显的效果，尽管去年末到今年初成交量火爆也好，房价有所上涨，但实际上买房子的人的构成已经发生了非常明显的变化，在过去一段时间，大家很少听或者没有听说温州炒房团煤老板集体入市买房的事情了，投机性购房需求被挤出市场。

  未来二三十年房子仍供不应求核心市区的房价将会越来越高

  “18号文件提到说房地产是国民经济支柱产业，我始终认为这个在未来二三十年没有太大的变化。”陈淮如是说，同时，“在今后一个很长的历史时期，中国的房地产市场仍将处于供不应求的绝对短缺状态”。

  陈淮说：“房价涨的时候并不是所有人的代价都提高了，但是核心市区的房子一定是越来越贵”。

  陈淮表示平均房价的涨跌并不能代表实际购房代价的涨跌，其中还包含了住宅结构的调整及住宅区域分布等影响因素，在这种情况下就有可能出现“整体房价下降，但是不管看哪一个档次的房价都上涨”的现场。而对于处于城市化进程中的中国大多数城市来说，“只要郊区化和远郊化明显，核心市区的房子一定越来越贵。”

  调控与市场进入硬对抗阶段政策手段未及楼市根本

  自2003年以来，中国的楼市调控已走过十个年头，有效地抑制了房价的上涨速度，但陈淮同样认为房地产调控政策仍有许多不足和缺陷。陈淮表示，10年来的调控政策被动性、滞后性非常明显，政策成本很高，但效益不高，对市场采取的是简单硬对抗模式，而最关键的一点是没有与改革相结合。

  “我们很少就原有旧体制和旧制度进行调整，而是在简单的抑制供和求方面做文章，真正影响供求关系与产业健康发展的领域几乎没有作出过多少制度性的调整和安排，比如说土地制度垄断、土地利率的市场化、中央和地方税负关系的完善等方面几乎无一涉及。”