贺雪峰：征地补偿应当防止强化食利阶层

　　在近日提请全国人大常委会审议的土地管理法修正案草案中，引人注目的一点是删除了“征地补偿30倍上限”的内容。这无疑是一项重大的进步，对保护农民权益有重大的推进作用。不过，我们仍应注意，保护失地农民的利益，并非要让失地农民变成依靠土地租金生活的食利阶层。

　　土地征收补偿制度修改，不是只关系被征地农民利益的小问题，而是涉及到中国城市化进程、制造业竞争的大问题。目前来看，农地变城市建设用地是中国史无前例的城市化的必然要求。按照最高每年征收600万—700万亩农地来计算，未来20年将要征收大约1亿亩农地为城市建设用地，其中耕地约6000万亩，并形成大约4000多万失地农民。这大约1亿亩农地能否顺利成为建设用地，对中国完成城市化具有关键意义。

　　那么，失地农民的利益怎么办？当然要保护他们的合法利益。地方政府在给农民的征地补偿中，除按规定的补偿以外，还应拿出部分土地出让金给农民购买城市社会保障。按此前规定，征地应按土地农业产值进行补偿，最高为农业产值的30倍，即大约每亩6万元。删除这一规定，显然有利于保障农民的权益，但如果操作不当，则会导致近郊征地补偿大幅度提升，推高地价和房价，降低制造业竞争力水平，很可能会制造出一个城郊土地食利阶层，而地方政府为了维护城市运转，又不得不向一般市民征收高额房产税。

　　从目前征地情况来看，中西部的中小城市财力有限，给予农民的土地补偿大都按下限，失地农民的状况确实不好。而在沿海发达地区和大中城市近郊农村，失地农民大都可以获得巨额征地拆迁补偿，失地农民的生活水平高于一般城市市民，更高于外来农民工。也就是说，即使按照现行土地制度安排，这些失地农民的状况也不算差，而中西部中小城市农民的征地拆迁补偿只需在现行制度框架下微调即可解决。

　　如果按照一些学者的建议，在现有上限基础上扩大10倍，大幅度提高失地农民的补偿，失地农民所获收益就必然要转嫁到土地的最终消费者(购房者、企业和公共性用地的消费者)身上。一方面，这部分增加的征地补偿要通过土地财政支付，势必会使政府降低城市基础设施建设水平腾挪资金，市民将不得不在较糟糕的环境中生活。另一方面，工业建设用地价格低廉是当前中国制造业具有国际竞争力的一个原因，如果迅速提高征地补偿10倍，每亩征地费用即要60万元，导致工业用地的单位地价高达上百万元，将给正处于转型期的中国制造业企业增加更多压力。

　　有人认为，现有征地补偿太低是征地拆迁过程出现冲突事件的原因，唯有提高征地补偿，才能减少对抗，降低恶性事件发生的概率。这个理由也有硬伤。最近10年，征地补偿几乎每年都在提高，而征地引起的冲突却不降反升。如果短时间大幅提高征地拆迁补偿，则征地拆迁涉及的利益会立刻膨胀，一些人做钉子户就越有利益动力，博弈会更加激烈，在征地拆迁中发生冲突的可能性反而会增大。

　　因此，保障失地农民的利益，不仅要合法，也要合情合理。在现行土地制度下，一些沿海发达地区和大中城市的近郊农村，已经在形成一个特殊利益远高过外来务工人员甚至城市市民的土地食利群体，我们应避免在政策层面继续强化、扩大他们的利益。真正需要我们关心的应该是那些弱势的、无法分享土地非农增值收益的、占农民总数90%以上的农业型地区的农民。那些只占农民总数大约5%的、实际上相当强势的沿海和大中城市近郊农民，却一直获得巨大的道义支持，这很吊诡。(贺雪峰：华中科技大学中国乡村治理研究中心主任)

family:A��;
�����-font-family: "Times New Roman";mso-hansi-font-family:"Times New Roman"'>　　海门路55号地块，东至海门路，南至东大名路，西至公平路，北至东长治路，出让面积40577.4平方米，容积率6，起始总价46.9亿元，起始楼板价19264元/平，为商办用地。

　　2011年7月5日，该地块曾拟出让，凭借46.67亿元总价有望刷新虹口地王纪录，但在拍卖前一天宣布终止出让。时隔一年多，该地块重新挂牌出让，总价由46.67亿增加至46.9亿元，但由于容积率较此前出让提高，此次出让起始楼板价由23000元/平下降至19264元/平，降幅达16%。

　　2012年12月12日，万科、绿地及九龙仓联合体以54.31亿元总价竞得徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块，刷新10多天前由保利地产(600048,股吧)创造的上海总价地王记录，时隔半月，上海总价地王记录再次刷新。而在11月30日，央企中冶以56.2亿元竞得南京下关滨江2号地块，成为2012年全国总价地王，随着海门路55号地块的拍出，全国总价地王记录也被刷新。

　　截止到26日，12月份上海土地市场共成交14幅经营性用地地块（不含动迁及保障房用地），由于期间先后产生两大“地王”，支撑本月总出让金额创下年内新高，达149.62亿元。而进入2013年之后，受季节及节日影响，这股土地热潮势头将有望有所“降温”。

　　分析指出，近期全国“地王”频出，促使国土部于上周出台新规进行紧急干预。出台土地新政目的主要分为两点，第一：防止地价出现过快上涨现象，从而控制与地价存在密切相关的新房价格；第二，稳定市场预期，避免产生错误引导指向。需要理性意识到的是，近期上海产生的一系列地王，均属于商办用途。此现象的产生，与地方政府所推地块特性及房企战略转型有着直接关联。土地资源日趋减少，目前大部分住宅地块基本分布于外围区域，而中心城区的商办地块，则充当着近几年土地市场中的重要角色，不仅会提升区域商业氛围，还能优化全市商业布局，民众不应对于“地王”二字过度敏感。