彭澎：开发大坦沙将推动广佛同城化

　　大坦沙是广州珠江河段第一大岛，最近正式启动全面改造。全岛面积3.55平方公里，除了数十宗国有土地和少数小厂之外，主要是河沙、西郊和坦尾三条城中村的改造，因此可以看作是“三旧改造”项目，或主要是城中村改造项目。

　　且不论“三旧改造”政策何去何从，大坦沙开发模式确有几个特点值得关注。一是引进新加坡嘉德置地集团投资280亿元进行整体开发。这之前，已经有一些城中村改造是由开发商整体开发的，但由一家外资企业而且以“广新合作”模式来开发的，似乎还是第一宗。这种开发不用进行招拍挂，因此，地价暂时不得而知，对今后当地楼价的判断也一无所知，只能根据周边楼盘或房地产板块来推测。该公司据称是“亚洲最大的跨国房地产公司之一”，有新加坡政府支持。这似乎开了一种先例，如有外国政府做后台，并设计为“两国合作模式”，就可以避开招拍挂等方式，至少没有竞地价、竞配套或竞保障房一说。

　　二是对城中村采取“先安置、再拆迁”模式进行，实现“原地回迁”。城中村原地回迁应该已经成为惯例，不成问题，但“先安置、再拆迁”必须要有空闲土地先期开发才可以周转，因此，“数十宗国有土地”可能会发挥特殊作用。据称，安置房总面积230万平方米左右，首期20万平方米3年建成，而全岛的开发周期是10年，哪些先安置，哪些后安置，可能也是要考虑的。设想有这种先建安置房的地块的整体开发项目，如果拿出来面向所有开发商招拍挂会是怎么一种情况？是否拆迁工作将会好做得多？但根据报道，有村民称，“改造说是先建安置房，但现在还没建，村民怎么拆迁、安置办法如何，都还没谈”；也有村民说，“村内还没有进行征询村民意见，但是，我们还是很希望改造来临。”其实，哪怕是外商投资者，城中村改造的一大难题就是拆迁，不知会不会由政府加大力度配合，以保证国际合作项目成功呢？国内开发商只能艳羡了！

　　三是大坦沙改造对周边环境带来诸多利好因素。大坦沙是珠江河道广州段第一大岛，但命运却比第二大岛的二沙岛艰难曲折得多。现在，早年开发的二沙岛依然是城中豪宅区的象征，大坦沙身为“老大”却要自称堪比“老二”的二沙岛！当然，“国际花园岛”、“城市岛”、“小新加坡”等概念可能为大坦沙增添许多二沙岛没有的光环，但重要的是一条过江隧道、三条跨江大桥(新增白坭河大桥、白沙河大桥以及原有的珠江大桥)，将极大地改变周边的交通环境。直接受益的将有仍受困于交通瓶颈的金沙洲，荔湾区与佛山的南海区之间的区域交通系统也可得以改善，对广佛同城化有直接促进作用。

　　说实在的，目前来看，大坦沙虽有许多国际化概念，但似乎并没有什么重大公共设施，如二沙岛的音乐厅、美术馆、政协大楼等。据有关信息，北有滨江商务酒店、中央商贸商务区；中有中华液晶城、来福士商业MALL；西有商务办公综合区；南有国际度假酒店及商业综合体。有观光休闲价值的可能是克隆版的克拉码头，以及湿地活水公园和艺术文化中心。之前据有关人士透露，拟在大坦沙南部岛尖处建设一个艺术文化中心，专门上演《西关小姐》作为类似《印象刘三姐》的“城市秀”，如此，有可能为大坦沙注入新的文化元素。

　　至于作为“新加坡元素”的干部教育培训、垃圾分类处理、学前教育、社区管理等四大软件方面的国际合作，则可能提升当地国际花园社区性质，有助于把大坦沙打造为一个可与二沙岛相比拟的豪宅区。

　　客观地说，大坦沙开发建设将提升当地房地产价格。但撇开房地产调控的发展方向不说，大坦沙作为“城市岛”的开发也反过来减弱周边楼盘的吸引力，而为全市增加了更多的豪宅，某种程度上也大大增加了高档商品房的供应量。因此，对广州楼市的影响还要作全面深入分析。而安置房搬迁模式，也难以透过拆迁补偿价格来判断其楼价定位和走向。