满燕云：房产税能改善收入分配

　　改善收入分配

      开征房产税，需要各方面慢慢达成共识。开征房产税的意义，不在于增加一个税种，而是政府政策转向的一个重要标志。

　　我国三十年的高速增长，经济增长一直处在优先地位，但也造成了贫富不均的问题。先富起来的这部分人中，有些是资本所得，通过投资投机炒作。房产税，作为一种财产税，能对社会财富进行再分配，改善收入分配不公的状况。

　　另外，财产税的出台，也为完善地方财政体系，为地方提供稳定税源。1994年分税制改革后，地方主体税种一直缺位。我们现在针对经营性房产和土地使用征收的房产税，在地方财政收入中占比很低。在国际上，无论发达国家，还是发展中国家，房产税都占到地方政府财政的相当比例：美国占州以下政府税收的75%，一些欧洲国家占比在20%以上，而我国只有7%。

　　我国从1998年开始的住房改革，至今我国城市居民住房拥有率已经达到84%，其中包括商品房、房改房、经适房，即居住在自己拥有的住房。这么大的一块税基，不进行征税，在世界所有国家中，中国是为数不多的国家。征收房产税，还会带来其他好处，比如提高土地的节约利用效率，可能还会利于公民社会的建立。

　　开征房产税，还牵涉到“涨价归公”的原理。比如一套房子在购买时，只花少量的钱；后来政府利用公共财政的钱，修路造桥等进行投资，使得房子升值，翻了好几番。房主享受了很多好处，却没有付出相应的代价，这是不公平的。

　房产税收所得主要用于民生

　　无论是国际惯例，还是中国的实际情况，房产税主要用于民生方面，如教育、医疗、公共安全、公共基础设施等政府服务上。

　　房产税是改革的一个开始，一个契机，因为开征房产税可能带来政府的转型。现在的土地出让金主要用于基础设施建设，而未来地方政府不光要搞建设，更要注重民生，比如注重教育投入，改善居住环境，使得当地房屋更有吸引力，房价便会上升，相应税收也增多，这样形成良性循环。

　　房产税可规范政府“收费”

房产税改革，目的在于减少对各项“收费”的依赖。土地出让金实质上就是一项“收费”，其总额大概占到当年税收总收入的三分之一，规模很大。有学者统计，各地方政府在住房建造环节还收取形形色色的费多达60种，占房价比例近20%。

　　收费不同于税收，其中有很多不透明、不规范的地方，也没有纳入预算管理，容易造成腐败；大量收费还加重了税负。我国房价居高不下，部分就归结于这些“收费”。

　　开征房产税，就要减少原来的各项收费，这牵涉到一系列的改革，而不仅仅是增加一个税种的问题。房产税属于资本税，是累进税，即越富裕的人，税负越高；很多中低收入家庭基本可以免税。

　　针对住房征收房产税，这是直接税，民众会更加敏感，也会对地方政府的透明度提出更高要求，希望能参与到地方政府的决策，还会监督政府，抑制地方政府过度投资和浪费行为，这也能促进公民社会的建立，推动政治和行政体系改革。

　　经我们在四个主要城市的民意调查发现，有42%的家庭是无条件地支持房产税的征收；如果房产税有利于抑制持续高涨的房价，支持比例上升到65%；如果房产税切实做到“取之于民，用之于民”，即用于改善教育、医疗等公共服务，支持比率则达到70%以上。

　　房产税在调节房价方面有一定作用

　　依照国际惯例，房产税高，房价自然会低。相当于“分期付款”，因为未来定期还需要交纳房产税，这自然会对房地产的首笔交易——土地出让金的成交价格造成影响，会降低土地出让金的拍卖价格，进而在一定程度上降低房价。

　　开征房产税的主要目的，不是要降低房价。但是房产税改革一定会加大住房持有成本，一定程度上会降低房价和空置率。如果房产税能替代房产开发环节的各种隐形的费用，并有效监督房产商获取暴利，新房的价格会较大幅度的下降。当然房价是由市场的供求关系决定的，房价之所以高，一方面是因为投资投机及炒作，一方面是货币供应量大，还有一部分原因在于，近几年一线城市商品房用地的供应量有限，地价太高且上涨较快。

　　我们研究发现，住宅用地占全国土地总供给的比例为30%左右，工业用地占土地供应的50%以上。在美国，土地供应中，50%-60%是住房用地。指数研究院的数据显示，2010年，北京、上海、深圳、广州住宅用地成交的平均价格每平方米达11360元，而工业用地的价格只有683元。而二线城市住宅用地成交价每平方米只有4240元，工业用地价格在328元。

　　各个城市的住房供给很不一样。一些二三线城市，房子造得过多，空置率高。而一线城市像北京、上海、深圳等，却需要提高住房用地供给。但这些城市土地储备少，供应上不来。(满燕云：北京大学林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任)