董登新：未来房价将呈相对平稳趋势

      据经济之声《交易实况》报道，尽管早已经卸任央行货币政策委员会委员，但是李稻葵仍然是媒体竞相追逐的对象。在昨天的达沃斯论坛上面对记者的长枪短炮，李稻葵很配合的抛出了新闻性十足的观点。他说，像北京这样的大城市如果不抓紧时间增加供给，房价恐怕还会涨。

      李稻葵的说法似乎有利可依，因为最新发布的国家房地产行业景气指数在下跌了14个月之后首次出现回升。但是另一方面有数据显示，今年第三季度房地产信托到期的规模约是1000亿元。绿城的董事长孙伟平把卖项目求生存的地产商戏称为卖儿卖女，可以说大家感觉上房地产商的日子不好过。但是房地产行业景气指数却是在下跌了14个月之后出现了回升，很多房地产企业开始大举拿地。

      李稻葵在达沃斯论坛上抛出一个观点——中国的房价还会涨，单单指望着靠房产税来解决问题是做梦。但武汉科技大学金融研究所所长董登新认为，李稻葵的观点有一些片面，主要从供应管理的角度来谈的，却忽视了需求管理。

      董登新说，如果是过度投机和过度投资，一个人存房十几套二十几套，供给再大也满足不了需求。他认为，房产税依然有效，只不过目前房地产税还不完善。所以治理中国房价不断攀升最关键的落脚点，治标治本的地方就在税制。

      现在市场有两种观点，资本利得税是一种交易性的税制，另外房产税是保有环节。董登新认为，在房产持有成本不大的情况下，尤其是中国的工业化和城镇化还在快速推进的情况下，房企的差价远远大于持有成本，所以更多人买房囤房的目的是为了巨大增值财富。因此，税的重心应该放在交易环节，或者放在继承转让的环节，这才是最要命的杀手锏。

      现在也有一种观点认为，房子其实并不少，但是主要是因为集中在少数的人手里。董登新认为，扩大房源供给非常重要，但是关键是扩大怎样的房源供给。他认为，最需要扩大的房源供给是保障性住房，是中低端收入的人的基本刚性住房需求。而对于过度投资和过度投机的需求从供给角度来说，资本都是逐利的，更多的地产商不愿意做保障房或者说廉租房建设，反而会去追逐高额利润的房子。因此，董登新认为，我们需要产业需求管理入手。对于有钱人的过度投机需求和过度的投资需求，我们主要从他终极的需求方进行管制，让过度投机和过度投资的需求慢慢萎缩，这样高端房的需求整体就压下来了。

      中国的房价高得离谱已经是一个事实，房价已经远远高于国民的实际购买力。那为什么还有很大的上涨预期呢？主要是对于中国来讲，有几个非常刚性的原因，这也是不断提升涨价预期的主要方面：

      第一，工业化和城镇化的用地需求对中国来说没有边界的，工业化、城镇化的快速推进导致了用地需求的刚性的快速增长，这个还会持续；第二，中国的社保制度还不完善，人们把养老生活的不安全感还是希望通过另外的渠道来补充，比方说通过囤房，通过财富的囤积，这也导致对房地产的投资和储值的需求。另外，在中国缺少多元化的投资渠道，这也使得财富储备的工具很少的情况下，更多的人来愿意选择持有房产，这些因素都是推进了房价不断上涨的非常刚性的因素。

      但是房价下降因素量不多，目前的稳定房价唯一的因素就是政府的管制，包括限购令、房产税，这些当然不够，还要从政府角度扩大保障住房的供给，另外还要加强资本利得税、遗产税和转让税，这样子的话来达成一种跟刚性生长的平衡。

      对未来的房价走势，董登新表示，中国的房势经过了十年的大的房地产热，这个过程是中国房地产的市场化过程，是中国的房价补涨。接下来的房价上涨几乎没有任何机会了，未来房价应该呈现一种相对平稳的趋势，大家不必太过担忧。只要政府调控房势的决心不放松，未来房价的基本走势是趋稳的，最根本的来自市场的技术层面的因素的话房价已经涨过头了，进一步上冲了受到了诸多因素的制约，目前房价一年两年翻番是很容易，将来绝对不可能。