严荣：房地产调控的治本思路——制度加科技

        所谓“制度+科技”的房地产调控思路，是指依靠制度（机制）变革和科技创新来治理房地产的深层次问题，从而真正实现国家“十二五”规划提出的要求。“制度”具体包括土地出让、货币发行、财税体制和住房保障，“科技”具体是指建立全国住房状况信息系统。

　　近期的许多情况都表明，房地产调控又到了一个“十字路口”。

　　首先，市场形势出现了一些异常迹象。根据国家统计局最新公布的数据，7月，70个大中城市中有50个的房价是环比上涨。尽管涨幅均未超过0.7%，但在非常严格的调控环境中，出现这种状况必然引发较多关注。

　　其次，有关房地产调控政策的走向问题出现了许多争论。归纳起来，既有“延续说”（认为房地产调控将会延续目前的政策基调和主要措施），也有“放松调整说”（认为在稳增长的压力下，房地产调控将会有所放松），还有“从紧调整说”（认为面对过去几个月出现的回暖现象，决策部门将会出台更加严厉的调控措施）。

　　再次，与房地产相关问题的社会共识空前缺乏。这不仅体现为房地产业缺乏相对稳定的发展预期，也表现为社会公众对调控效果和前景的认识存在较大分歧，还反映为相关部门对调控政策工具的选择缺乏共识。

　　当某种经济社会问题出现积重难返之势，甚而影响到发展全局之时，果断采取行政干预措施，不仅必要而且能为解决问题赢得时间。不过，在施行此类应急措施的同时，必须着手探求治本之策，否则不仅会贻误战机，甚至会侵蚀应急措施的有效性，其中比较明显的一个方面就是影响到各种社会主体的稳定预期。而无论是制度设计还是政策抉择，都应促成相对稳定的前景预期，否则只会激励各种机会主义和短期行为。

　　有鉴于此，我提出房地产调控的“制度+科技”思路。这种思路是基于对房地产相关问题的整体认识，而非局限于新建住房的销售均价。对应急措施而言，均价是一个核心指标，但从长效机制的设计角度看，不应只围绕均价谈房地产调控，否则只会事倍功半。

　　所谓“制度+科技”的房地产调控思路，是指依靠制度（机制）变革和科技创新来治理房地产的深层次问题，从而真正实现国家“十二五”规划提出的要求：“逐步实现总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。”

　　在此，“制度”具体包括土地出让、货币发行、财税体制和住房保障，“科技”具体是指建立全国住房状况信息系统。

　　土地出让制度与房地产调控的关系早已被人注意到。客观地说，在经济发展的初期，现行土地批租做法对外来投资有较大吸引力，也的确为过往三十多年的高速增长做出了显著贡献。但随着经济发展到一定阶段，特别是经济社会结构已发生巨大变化，这种做法的负面效应就越来越明显了，不仅体现在推高房价方面，也反映在诱使地方政府步入土地财政的陷阱方面。

　　作为一种改革方向，土地年租制的探索应有所推进。通过将现在一次性收取五十年或七十年的土地出让金改为每年（或每几年）收缴一次土地使用费，可降低新建住房的即期土地成本，也能保证地方政府长期稳定的财政收入。如近期全面推行土地年租制的条件尚不具备的话，完全可在保障性住房和限价商品房的土地使用上进行试点。

　　货币发行与住房价格的关系广为人知，但议论焦点集中于货币发行量，而对于货币发行机制讨论不多。

　　从理论上讲，央行的基础货币发行渠道有四：在二级市场上购买国债，这是最常用的渠道；向金融机构发放再贷款，包括向金融机构再贴现和向货币市场拆入资金；购买黄金，增加黄金储备；购买外汇，增加外汇储备。过去近十年的时间里，第四种渠道一直在我国基础货币发行中占据统治地位。这种状况不仅极大地约束了我国央行的政策自主性，也造成了流动性过剩的局面。在金融市场不够完善的经济体中，货币超发必然引起资产价格快速上涨，而在我国就集中体现为住房价格的过快上涨。因而，在货币发行机制上应转变到更加依赖在二级市场购买国债，逐步增强央行货币政策操作的主动性。近几个月来外汇占款呈现负增长的形势也为这种转变创造了极好的机会。

　　在有关房地产调控的财税体制问题上，焦点无疑是房产税的全面推行。应该看到，房产税不是短期内抑制房价过快上涨的有效工具，而是长期梳理房地产相关利益关系的可行手段。在房地产市场高涨之时，地方政府普遍缺乏推行房产税的动力，但在市场低迷时期，尤其在土地市场遇冷之际，地方政府的动力会大增。因而，目前正是以房产税全面推行为纽带启动房地产财税体制改革的契机。总的原则是，可考虑增加高端商品住宅的持有成本和交易成本，增加中端住房的持有成本，同时降低其交易成本，对低端住房的持有和交易成本都予以优惠，从而形成“高端有约束、中端有扶持、低端有保障”的格局。

　　住房保障体系应进一步完善，形成以“有效保障”为核心的建设、运营和管理体制。保障的有效性是指实事求是地制定住房保障规划，多渠道筹集保障房源，公正配给保障性住房，实现可持续运行。现有住房保障体系在需求预测、规划布局、分配供应、后续管理和退出机制等方面都有许多亟须改善之处。

　　作为一种科技手段，建立全国住房状况信息系统对于完善房地产调控非常重要，可以说既是预警系统，又是政策制定的路线图。由于缺乏这个系统，目前对于真实的住房总量、住房分布结构、住房困难情况以及住房安全状况等都没有相对准确的了解和掌握，因而在制定政策和调整措施时都只能依靠间接数据和信息，这就必然会影响相关政策的针对性和有效性。为此，建议尽快筹划开展全国住房状况普查工作，并形成规范化的动态更新制度。考虑到全国全面普查的条件尚不具备，那么现在可以着手推进城镇住房状况的普查。

　　这种“制度+科技”的房地产调控思路是针对一些深层次问题而提出来的。总的说来，政策的调整和完善不能总依靠打政策补丁的方式，而更多地应通过理念观念的更新和政策工具的优化组合来实现。（严荣：上海市房地产科学研究院副院长、管理学博士）