下半年广州楼市前瞻 开发商将继续“以量定价”

　　5月楼市成交火爆，6月端午小假期冷清。中央在不断强调调控不放松，而地方微调“小动作”不断。珠江新城再造广州地价新纪录，南沙有地块底价成交。是选择向上突破？还是继续底部运行？广州楼市下半年会怎么走？

　　首先，成交量将大于上半年。在经历了红火的5月后，开发商资金压力已经大大减轻，所以不少项目选择了回收大幅度的优惠折扣，加上新货供应有限，故7、8月份的成交会有所萎缩。进入9月份传统销售旺季后楼市将迎来第二波的爆发，而这波热潮将一直延续到年底，这既和供应量有关，更和宽松货币政策效果逐步显现分不开。

　　其次，楼价走势会出现一定分化。针对有钱人的、投资者的豪宅、投资物业、度假产品将继续受限购政策的打压，成交量将维持低位，这类型物业价格仍有下调空间，它们何时出头始终要看限购政策的脸色。而针对刚需的使用者的2、3房单元将持续热销，价格也有望首先见底。期望刚需产品出现“总理房价”似乎有点理想主义。

　　再次，土地市场不会出现大的波动，基本维持6月份的态势，总体上会比去年下半年有所改善，开发商显现拿地的意愿，优质地块会有较大的竞争，但竞价会相对谨慎。不排除下半年还有区域地王的出现，但一定是面积较小的单价地王，而不可能出现总价地王。总体而言开发商仍需勒紧裤带过日子。

　　第四，买方市场，刚需仍是下半年购买的主力军，初次置业，初次改善需求将是市场成交的绝对主流。由于5、6月份消化了一批初次置业，预计9、10月份是初次改善需求规模入场的时候，3房户型可能成为成交主力。政策与成交量先后触底反弹，买家也不妨此时出手。

　　第五、开发商策略上，上半年是“以价换量”，下半年将是“以量定价”。楼市最坏的时候虽然已经过去，但房地产业也成为了薄利行业，所以保护现金流仍旧十分重要，开发商的定价策略只能围绕成交量做文章。量大了折扣缩小，量小了折扣放大，随机应变将是最好的主流经营策略。（邓浩志：地产经济学家）