罗康瑞：未来十年为中国房地产需求高峰期

      近日，香港瑞安集团有限公司董事局主席、上海“新天地”缔造者罗康瑞在珠海北京师范大学－香港浸会大学联合国际学院（UIC）第四十九届高桌晚宴，向与会来宾及师生做了“中国房地产市场前瞻”的主题演讲。罗康瑞对未来中国房地产市场的发展看好。他指出，目前中国住宅市场双轨制格局初步形成，政府大规模的保障房建设将平衡市场的供求关系，但是私人住房土地供应短缺以及内地强劲的购买力，将在较长的时间内对中高档商品住房的房价提供支撑。他还预言，上海虹桥交通枢纽将成为中国的中央商务区（CBD）。

      房地产市场刚性需求仍然旺盛

      罗康瑞指出，中国房地产的刚性需求旺盛，未来十年是房地产市场需求高峰。

      他解释说，一方面，城镇化及人口结构带来广大的刚性需求。中国目前仍处于高速的经济发展时期和高速的城镇化进程中。2000年至2011年，中国城镇人口平均每年增加1900万；目前城镇化进程仍远未终结，有很大的发展空间，对于房产带来很大刚性需求。而从中国的人口出生率看，人口生育高峰出生的80后孩子现在逐渐进入婚龄，以30岁为适婚购房年龄推算，需求高峰会出现在2010-2020年。

      另一方面，民间累积的财富支撑了强大的购买力。中国拥有巨额的居民存款以及庞大的富裕群体，这为中国的房地产市场，特别是中高端房地产市场，提供了强大的购买力。

      住宅市场双轨制格局初步形成

      罗康瑞表示，国际经验表明，在房地产市场发展的初级阶段，即当住房供应总量不足时，政府会通过大规模的保障住房建设来平衡供求关系，满足大部分低收入人群的住房需求。在建设高峰时期，英国的保障性住房占住房存量的比重一度接近60%，日本超过50%，中国香港超过45%，新加坡超过90%。中国目前保障房的比重并不算高。未来中国房地产市场必须用“双轨制”，形成“保障房+商品房”的合理结构。

      目前中国住宅市场双轨制格局初步形成，保障房将在未来几年中占据中国住宅市场半壁江山。2011年中央提出建设保障房1000万套；“十二五”期间建设3600万套；到2015年末，保障房存量在中国的住宅存量的结构比重将达30%左右。中国的保障房系统将分流部分刚性需求，但鉴于私人住房土地供应短缺，在较长的时间内，私人住房供应仍将不足，这对中高档商品住房的房价提供了支撑。

      内地房地产市场有望逐步回暖

      罗康瑞认为，内地房地产市场已经逐渐回暖。政策方面，2012年维持住房限购，但房贷政策已有所放松，首套房贷利率下调已成事实。预计房贷将出现进一步的松动。

      3月份以来，在首套房贷利率放松的刺激下，各大城市住房市场交易出现明显的回暖，体现了强劲的刚性需求。部分城市成交也回到高位。70个大中城市的价格环比指标显示，部分城市的价格见底回升。而在政策紧缩下，全国一季度住宅新开工量出现负增长，这将影响今后住房的供应量，并对房价提供支撑。

      看好上海房地产市场未来发展

      罗康瑞表示，中国内地商业地产投资仍然会保持增长态势，但是增速会有所放缓。对于内地一线城市房价过高的问题，他认为，房价高否并不重要，最重要的是城市是否有增值能力以及房产所在的地段、质量及管理。他特别看好上海的发展，上海将会成为中国的国际金融中心，而目前正在建设的虹桥交通枢纽起到重要的重用。“上海的目标是，2020年发展成为国际金融中心。我看好上海，上海会成为中国的纽约。上海现在正建设虹桥交通枢纽，高铁、地铁、机场交会在一起，非常重要。虹桥本身的房产会被看好，办公楼也会被看好。”