余丰慧：如何看待挤干投资投机需求后的房价

　　只要彻底挤干投机投资性需求,房价就不会暴涨；建议对自住型住房需求出台进一步的优惠政策

　　5月6日,北京市住建委发布的公告显示,自2011年2月17日以来,北京市共有1.4万户家庭未通过购房资格审核,投资投机性购房需求基本被挤出。公告还显示,首次购房家庭的比重持续保持在90%左右。

　　去年底,北京市已经公开向社会说明过类似信息。根据国家统计局公布数据,全国70个城市的房价出现滞涨越来越多,房价持平的城市数量在增加,房价下降的城市数量在上升。这充分说明,楼市调控效果在不断显现。虽然当前个别城市成交量回暖,但这不会改变调控大局,不会改变房价总体回落之大势。

　　我们必须反复强调,楼市调控的主要目的,是要挤干投资投机性需求,消除房地产泡沫,防止房地产行业引发金融风险,保持整个房地产行业乃至整个经济的健康发展。经济中的各种危机,一般由被炒作起来的泡沫引发,泡沫破灭后,危机就爆发。泡沫主要是投机性需求导致的,抑制投机性炒作需求,是各国宏观政策调控的主要任务之一。

　　我国的房地产行业,这几年畸形发展带来了畸高房价,一个主要因素就是投机加上投资两股需求吹大了泡沫。抑制投机性住房需求,在社会上有广泛共识；相比之下,在抑制投资性需求的问题上,存在一些不同看法。但必须强调的是,中国正处于城市化、城镇化阶段,人多地少的现实告诫我们不能在住房上过度投资,否则将导致资源分配严重不公,使房价非理性上涨。因此,我们不但要抑制住房投机性需求,还要适度抑制投资性需求。

　　现在的问题是,如果挤干投资投机性需求后,房价仍然上涨怎么办?两年多楼市调控的实践告诉我们,只要彻底挤干投机和投资性需求,房价就不会暴涨。特别是在本轮调控的杀手锏——限购政策推出后,房价暴涨局面已经立马改变。这再次证明,过去的房价上涨确实是投机和投资性需求拉动的,也说明瞄准投资和投机性需求的调控政策,是完全对路和有效的。

　　然而,房价下降的幅度和速度,似乎没有市场和民众预期的那样大、那样快,甚至个别城市房价还出现了小幅反弹。出现这种情况,无非两个原因:一是投资投机性需求没有完全挤干,二是挤干投资投机性需求后刚性需求发挥了作用。以笔者看,如果是后一种情况拉动房价适度上涨,我们应该敢于直面,敢于承认和承受。

　　房地产调控,不是一棍子把楼市打死,更不是把所有需求都打压下去,其目的在于促进房地产业健康发展,保护和鼓励刚性需求。在楼市里,只要没有投机投资性需求,甚至投资投机性需求低于20%以下,这样的楼市就是健康的,房价也会是合理的。

　　基于中国国情,房地产要最大限度地满足刚性需求。市场里90%的购房需求都是刚性需求,这是一个可喜局面,也是解决百姓住有所居问题的正途。如果因为刚性需求大于市场住房供给,拉动房价适度上涨,这种上涨并没有泡沫的风险。在这种市场,价格价值规律能够充分发挥作用,不会出现房价单边上涨甚至暴涨的局面。

　　更应该认识到,以刚需为主的市场,对经济的拉动效应是实实在在的,在目前经济下行压力增大情况下,由房地产刚需引发的拉动力弥足珍贵,应该鼓励这种刚性需求。所以,笔者始终建议,对自住型住房需求,应该出台进一步的优惠政策。

　　总之,我们一定要敢于直面挤干投资投机性需求后,由刚需形成的房价。关键是,要真把投资投机性需求特别是投机性需求挤压干净。