秦虹：政策调控不是扼杀市场 “炒”房时代已经终结

　　“房地产的调控是为了促进房地产市场的长期健康发展，而不是要扼杀这个市场。”“房地产已告别暴利时代，投资需求正转向商业地产。”“城市化将消化我们房地产住宅的过剩。”……

　　5月6日下午，“城市运营与资本市场”高峰论坛在江宁万达广场销售中心举办，《华夏时报》总编辑水皮、国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹、国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广聚首南京，讨论了资本市场运筹走向的规律趋势，其中，秦虹女士与王小广先生对现在的南京房产市场发表了他们独特的见解。

　　政策调控不是为了扼杀市场

　　限购令及总理房价的提出让南京房地产市场一路起伏，很多购房者都觉得未来政策会继续加强，房价或许会进一步下跌，而开发商也表示政策调控下的日子“并不好过”。对此，国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，房地产的调控是为了促进房地产市场的长期健康发展，而不是要扼杀这个市场。

　　秦虹认为，政府依靠强大的行政手段介入房地产市场，并不是为了加强控制，其实只是为了保证购房者的基本利益不受影响。

　　“按照国家总体的规划，政府的住房保障只能够解决最基本的住房需求，市场上绝大部分的自住性需求、改善性需求依然还是靠市场解决。我们发展房地产市场的一个很重要的目的是为了通过市场来配置资源，来满足丰富多样的住房需求。”

　　而目前政府强有力的调控，也只是针对一些不健康的市场行为。秦虹认为，发展房地产市场的目的不是让大家在这个市场上去投资、投机、炒房赚钱，调控政策是为了控制和抑制炒房需求，并且不惜采用行政手段和经济手段相结合的强硬方法，目的就是为了这个市场持续、健康的发展。

　　商业地产投资要选择城市中心

　　城市化是中国未来发展的一个非常关键的进程，在本届论坛上，国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广对中国城市化及商业地产的发展表达了自己的观点。

　　“我认为现在的房地产市场是有严重的泡沫，但随着中西部城市发展规模的扩张，可以消耗目前中国过剩的产能，同时也消化房地产住宅的过剩。所以，我十分看重未来商业地产的发展。”王小广表示，在目前的市场条件下，商业地产并不能靠“炒”来获得收益，商业地产的价值是在于它可以创造现金流，可以给投资者带来投资的回报。

　　“我买这个店铺租赁是多少？直接经营可以创造多少现金流？我们搞商业地产的投资主要是考虑它的现金流的回报收益，不要考虑它资产的增值有多高。”

　　而在项目的选择上，王小广认为要选择具有最优模式的商业地产项目。过去的城市发展，是靠房地产的外围扩张，郊区城市化来进行的，这也导致了很多问题的出现。王小广表示，商业地产的最优模式是把过去的老城区进行改造，创造新的城市中心。

　　“城市化发展跟房地产的发展，是通过商业地产这种综合体的模式来提升它的效应。商业与服务业的特点就是需要集聚，而这又跟工业区的集聚不一样，集聚的点应该是在中心，这样才可以集中人流。所以我说这种模式可以提升一个城市的品位和它的价值，包括创造现金流的能力。”