许仰东：宏调关键阶段 谨防房企“病血”到“病变”

      杭州金星房地产开发有限公司日前因资金链断裂正式向法院申请破产，其控股的浙江中汇集团也随之倒下。金星破产案牵连多家银行、十几家大公司、上百家小公司，涉及的民间借贷约25亿元。即使将中汇集团所有资产都抵押变现，估计仍有30亿元缺口。

      在楼市调控关键阶段，浙江首例房企倒闭案敲响了警钟。

      警示之一，必须关注房企的关联效应。多年前，当国家把房地产业列为支柱产业时，不少专家、学者都在强调房地产业发展所带动的十多个关联产业的发展，庞大的数据多少是将房地产业定性为支柱产业的重要依据。本轮调控以来，人们却把所有分析的视线仅仅着眼于房地产本身，甚至有专家认为，即使房价下跌30%~40%，垮掉一批房企并不是件坏事。而对于房地产业的产业辐射和关联特点，却关注甚少。调控的目的是使产业更健康地发展，并不是要房地产业崩盘。十多年前，当时建设部房地产业司司长谢家瑾曾多次提出警示，中国房地产市场缺少预警体系。我想说，中国这样特殊的一个大国，一项政策的出台要面对这么复杂的区域差别，确实很难；但各地在执行政策的同时，如何关注房地产企业关联度大、影响面广的特征，对可能出现的问题，有预案、有预警、有监控，或许是随着房地产持续调控，需要思考的另一个新问题。

      警示之二，防止“资金病血”到“企业病变”。房企如何积极应对调控，而不是消极等待政策解禁，应该从杭州金星破产案吸取教训。

      本轮调控以来，成交量萎缩，房价下行，已是不争的事实。而且，这种状态短期内不可逆转，近期市场交易量有所回升，是“以价换市”的短期“成果”，市场仍正在考验开发商是否肯下决心牺牲利润、甚至作亏本准备。房企有个习惯很危险，就是仍以传统思维在等待政策宽松，在梦想着可能的市场修复及价格反弹，期待计划利润的实现。

      确切地说，时下房企已面临普遍的“资金病血”期，民间借贷、横向欠款、跨界融资、关联企业三角债已到了临界点，该借的都借了，该欠的都欠了，该还的都还不了。唯一可以主动解救的办法只有市场。换句话说，只有通过降价，或者说较大幅度的降价，才有可能自救。问题是，降少一点、降了就不想降、短期降一点争取渡过难关的想法仍是主流。

      我想说，政策是无法商量的，市场是可以协商的，房企要生存下去，无论是积极的还是消极的，只有走“降价换市”一条路。再等，再观望，过了这个春季，迎来的将是更严峻的夏季，“病血”或演变成“病变”，破产案或许还会上演。

      警示之三，房企是“病人”，不是“敌人”。管理层对房地产调控是从民生、从经济、从产业健康发展角度出发，是全局性的指导性的政策。面对目前房地产业的实际情况，各地是不是仅仅停留在机械地“刚性执行”？这不是一场你死我活的战争，房企不是“敌人”。如果从医生的角度去看“病人”，我们把房地产业视为“带病的产业”，或许更为确切。房地产业仍是国家经济战略中的一个组成部分，既然是病人，惩前毖后，治病救人，才是正确的。

      各地如何从房地产企业的资金来源、资金现状、资金监控等入手，真正组织力量、形成方案、即时监控、及时辅导，或许是要补的一堂课。一面是刚性调控，一面让房企自生自灭，没有更有效的监控、指导，不逐步医治可能发生的病变，房企倒闭所引发的另一种社会矛盾又会发生。至少，国家调控房地产业的副作用可能被放大。（许仰东为上海房地产经纪人协会副会长）