周俊生：房贷有利于刚性需求符合调控目标

　　周俊生：财经评论员

      央行日前发布消息称，将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并明确提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。这是央行继住建部之后再次向市场释放出满足首套购房需求的政策信号。

　　从2010年年初开始的房地产市场调控，到今年已进入第三个年头，调控的效果也逐渐开始显现。在调控过程中，央行主导的货币政策发挥了重要作用，收紧货币供应并且全面收紧对房地产市场的信贷投放，使原先在市场上奔涌的过多流动性受到了有力的遏制，开发商的资金链开始紧绷，土地市场上令人侧目的“地王”现象基本销声匿迹，成交萎缩，房价也开始形成拐点，有越来越多的城市形成了房价下跌趋势。这一局面的形成，是房地产调控政策希望达到的目标。

　　但是，房地产市场出现的这种变化也使市场开始猜测调控政策是否会改变。长期以来，房地产市场普遍被地方政府作为拉动地方经济的龙头产业来加以扶持，也是地方政府增加财政收入的一个可靠来源，但现在市场的转冷，将使地方政府的这种利益诉求受到威胁。因此，面对市场拐点的出现，不断有一些利益相关者呼吁房地产调控政策出现调整，避免房价出现过快下跌，民众对调控政策是否能一如既往地坚持下去也心存疑虑。在这样微妙的背景下，有关房地产调控政策的任何调整变化，都很容易使人产生这样的联想。因此，当央行宣称将满足首次购房家庭的房贷需求时，市场上自然也很容易出现房地产调控政策将转向的联想。

　　这种联想不能说没有一点依据，事实上，房地产市场调控在我国已经不是第一次进行。但以前进行的调控大多是无果而终，究其原因，就是因为地方政府在市场中有太多的利益纠缠，当调控损及其利益时便只能半途而废。此次调控是否会出现这样的结局，目前显然还难下定论。但是，就此次央行表示要满足首次购房家庭贷款需求来说，却是一个值得肯定的政策选项，它并不意味着调控政策的转向，相反，它将更有利于调控目标的实现。

　　本轮房地产调控之所以发起的一大原因，是因为高企的房价将大量中低收入者阻挡在商品房市场之外，他们无法通过这个市场来解决起码的安居需求或者满足改善居住条件的良善愿望。因此，调控政策的一个重要方面是通过限购政策的推行将投资投机型需求清除出市场，使高房价失去支撑，目前市场出现的量价齐跌的情景便是这一政策所收到的效果。但是，在调控实施的过程中，还有一个方面却没有引起足够的重视，那就是让居住型、改善型的刚性需求及时进入市场。房贷曾经是商业银行贷款业务中的一个重要方面，在最近几年的房价高企中，银行通过房贷的投放也得到了可观的收益，但相对来说，刚性需求的财力远不如投资投机型需求。因此在后者离开市场后，房贷对于银行来说已经失去了吸引力，从而在执行调控政策的过程中出现了收紧首套房贷的倾向，这实际上增加了刚性需求者的购房困难，与调控政策所要达到的根本目标是不相一致的。

　　房地产调控的目标，决不是要把市场搞垮，而是要求市场回归到以解决刚性需求为主要目标的正确方向。央行要求在房贷上支持刚性需求，从表面上看可能会因为增加了市场的买方力量而延缓房价下跌的速度，但客观地说，这方面的力量增加其实是有限的，在目前房价下跌趋势已经形成的基础上，即使是刚性需求在购房时由于对房价进一步下跌已产生强烈预期，因此不见得会有大规模力量进入市场。而央行作出这样明确的表示，其给出的信号却是积极的。调控政策应该具有必要的弹性，根据市场的变化进行适当的调整，只要这种调整有利于刚性需求，就都应该是符合调控目标的。