何志成：“倒按揭”以房养老为何行不通

　　何志成：农行高级经济师

　　“以房养老”话题最近成为热点，透视出三个无奈：一是房地产热突然间大幅度降温，有房子的人不知道是该卖，还是留着养老；二是物价水平仍然高企，投资却缺少渠道，多年积累的血汗钱不能保值；三是中国老龄化问题越来越尖锐。

　　于是，一些人提出“倒按揭”的以房养老模式，一些金融机构还抢先试水。我们先来看一看“倒按揭”以房养老模式是怎么回事。最先实行住房“养老按揭”的一些金融机构这样规定：借款人为养老人本人或法定赡养人，必须有两套住房，养老人本人须年满55岁，贷款金额根据担保物价值和养老人养老合理需要的资金确定，计划累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额最多不超过2万元。贷款期限最长不超过10年，利率按照央行公布的同档次基准利率或上浮执行。

　　这个办法伪在哪？首先，既然有两套住房为什么要抵押贷款呢?抵押贷款只能按60%计算，而且还只能分月得到贷款，扣除贷款利息后真正得到的养老钱能不能养老还不知道，为什么不卖一套房子养老呢？另外，养老贷款只给十年，55岁开始办理住房抵押养老贷款，65岁到期了，以后的几十年怎么办？还得再办贷款或者寻找其他的养老办法，届时房价是不是还值那么多钱？最不靠谱的是房价评估与未来房价走势。国外能够开办住房养老贷款的国家一般房价相对稳定，尤其是住房政策很稳定，CPI也相对稳定。而我国目前正在探索未来适合中国的住房模式，处于政策不稳定期，也是房价不稳定期，加上处于物价高涨期，相信很少有金融机构敢于跟着试水。

　　有评论认为,“倒按揭”住房养老模式没有考虑中国的住房最多只有70年产权。其实，住房产权问题倒不大，因为所有人都面临商品房有限产权问题，相信国家到时候会有合情合理的解决方案。最大的问题有两个：一是住房必须折旧。越老的房子越不值钱，而需要住房养老的恰恰是低收入人群，是只有一套房子的人。房子在贬值，养老贷款很可能越来越少，因此参加住房贷款养老的人注定是极少数；二是房屋建设规模与人口结构变化趋势成反比。房子越建越多，商品房已经严重积压，还要大建保障房，将形成极大的供过于求态势。人口结构变化趋势一定是慢慢减少的，尤其是城市。未来十几年，由于需求总体下降，大量老人去世后，越来越多的房子会流向市场，成为“贱卖品”，房价肯定会大幅度下跌。房价一大跌，相信没有金融机构还想办住房养老贷款。那一点点贷款也无法养老，更何况未来的物价涨幅将使那一点点养老贷款的购买力变得越来越小。

　　很显然，炒作“倒按揭”住房养老模式干扰了我国养老主流模式的探讨，干扰了覆盖面更大、更可持续、更体现国家关怀的养老制度的建立。当然，“倒按揭”住房养老模式的设计者和炒作者们，也提出了一个严肃的问题：靠什么保住劳动者的劳动力价值，保住劳动者在过去十几年创造的财富，花大价钱购买的住房能不能保值，都是需要探讨的问题。未来住房越来越多，但高质量的住房未必越来越多，地段好的住房一定是稀缺品。随着生活水平的提高，改善性住房是未来住房建设的大趋势。未来住房的品质不仅在住房的大小，更不在毛坯房的造价，关键还在装修和摆设。退一步说，要真想以房养老，只能考虑投资高品质住房。开拓翻新装修的佳园装潢董事长黄振告诉记者，9、10月公司已经做了300多套住宅的翻新装修。