限购不宜过早退出

      今年以来，我国政府出台了一系列更为严厉的调控楼市（确切说是调控城镇住宅楼市）的政策，其中效果最为明显的是限购。在国务院的一再督促下，包括北京、上海在内的一线城市和房价涨幅过猛的一些省会城市和二线城市，都陆续出台了住房限购令，规定本市居民和外地居民的购房数量和条件。由于这一政策措施大大触动了投资和投机性购房者、开发商以及一些地方政府利益，因此少数地方政府尽量拖延出台时间，同时社会上还不时冒出种种反对限购的非议。

       投机性楼市与消费性楼市遵循不同规则

      限购是用行政命令限制人们投资住房，但并没有改变市场化取向的住房制度改革，也没有限制人们通过市场购买解决住房消费问题，限制的只是对住房的过度投资和投机。大多数市场经济国家没有限购，因为它们没有把构建和谐社会提高到我国如此重要的高度；其人多地缺矛盾远没有我国那样突出，人口和城市化进程压力没有我国这么大。根据我国国情，在相当长一段时期内实行限购是完全必要的。

      那么限购能否取得楼市调控效果，能否使房价合理回调，使楼市走向理性、稳定、健康发展之路？事实告诉我们，限购实行以来，成交量已大幅萎缩，尽管开发商和大多数二手房房主还把高房价扛着不降，然而越来越紧的资金链迟早会把开发商逼上降价销售的道路。一些明智的开发商的开盘价已显松动迹象，打折促销例子已陆续出现，二手房市场上定价过高的房主也已重新挂牌定价。只要限购坚持几年，把投资、投机潮彻底击退，房价势必有一合理回调，过大的价格泡沫定会逐渐挤出。

      如果房价回调，会不会出现房价越降，消费者越是持币观望？长期限购下去，楼市会不会崩盘？这种担心完全不必要。因为投机性楼市和消费性楼市遵循的是完全不同的法则。在投机性楼市上，房价越涨，越有人买，因为买了会有差价收益。然而在消费性楼市上，房价越涨，消费者越买不起，不得不一步步退出市场，而房价向下调整时，增强了消费者的购买能力，一旦房价跌到他们的经济承受力和心理承受力限度时，他们就必然会入市购买。这就是经济学上的“只有卖不动的价格，没有卖不动的商品”的至理名言。

       如果通过限购，房价能出现10%—20%的回调，消费性需求就会起来支撑成交量。从我国城市的商品住宅价格泡沫看，一定幅度的回调是可能的，大幅度降价的可能性不大。限购会使楼市崩盘的担心是完全多余的。

      限购应当常态化、制度化

      限购这一关系国计民生和整个经济发展方式转变的大政方针，在近几年内不仅不应退出，而且应当常态化、制度化。根本原因在于：第一，城镇住房是人民不可缺的生存必需品；第二，住房必须建造在不可再生的、日益稀缺的土地之上。

      住房是每个人生存必需品，生存必需品绝对不适宜作为投资和炒作工具，就像粮食、棉花不宜作为投资炒作工具一样。否则的话，人们生存的权利将受到严重威胁。

      我国城市化进程不可逆转，城镇用地在今后可以预见的几十年中只会日益稀缺。为确保城市化进程中城镇居民居住生存的基本权利，应尽可能使住房需求结构合理些，即用政策引导居民合理消费，用行政措施规定居民不得超越自己合理需要过多占有住房，规定居民不能将住房作为投资和投机的工具。如果允许把住房作为投资和投机工具，投资者势必从利润最大化目标出发，尽可能推高房价和房租，那么缺房的普通市民的基本居住生存权利势将得不到保障。

      希望早日取消限购的投资、投机性购房者和开发商们，正是看到了我国城镇化过程中住房用地日益稀缺，从而房价只会上涨不会下跌的大趋势；正是看到了住房是生存必需品，因而房价、房租涨得再高也不能不买、不租的特点，才会在通胀预期强烈而又缺乏投资渠道的情况下大胆放心选择住房投资和投机。显然，在这样的形势下，如果很快取消限购，住房投资和投机性购买势必卷土重来，房价报复性大涨绝对势不可挡。只有坚决实行限购，才能促使城镇商品住宅市场在自主消费的扎实基础上走向稳定、健康发展之路。

　　当然，政府应当开辟一些收益较高、风险较低的投资渠道，通过政策积极引导社会游资流向实体经济领域，特别是新兴战略性产业领域，为实践科学发展观，转变发展方式作贡献。 （尹伯成，复旦大学经济学院教授、博导）