保障房建设难以根治住房供不应求(2)

　　对于一级市场土地的供应方——地方政府而言，由于我国土地资源由地方政府垄断，一级市场土地出让收入已成为地方政府最主要的财政收入来源——2010年我国土地财政收入高达2.9万亿元，土地出让收入对地方政府财政收支状况具有举足轻重的作用，因此维护高地价、保证财政收入规模便成为了地方政府的目标；对于房地产政策的制定者——中央政府而言，由于其政策目标则主要聚焦于经济增长速度和社会稳定，因此在当前因住宅价格过高而导致社会矛盾激化的环境下，通过保障房建设来平抑社会住房矛盾和继续保持经济平稳增长便成为了中央政府的中短期目标；对于土地一级市场的需求方、二级市场的供应方——房地产开发商而言，开发商的拿土成本就等于地方政府的土地出让收益，开发商的目标是以销定产、消化库存后再适时适度投资购买土地，从而不断获取盈利。

　　在这个错综复杂的三方利益博弈中，保障房建设的结果将是中央政府迫使地方政府拿出土地和部分地方财政资金，与中央财政资金一起参与保障房建设；同时作为对地方政府出地出资的补偿和防止地方政府融资平台财务状况恶化引发系统性金融风险，中央政府将默许地方政府通过控制土地出让面积来维持高土地出让价格，并在住房矛盾有所缓解的条件下放松对改善性购房需求的政策管制，以提高开发商对中高端房地产的建设意愿和在土地市场的拿地意愿，从而让地方政府能继续取得较高的土地财政收入，确保地方收支平衡，最终实现三方利益的平衡。

　　由以上对保障房内涵和对房地产市场供给形成过程中所涉三方利益博弈的分析，我们可以得出如下结论——规模庞大的保障房建设以及政府强力推进保障房建设的努力，并不会从根本上解决中国居民住房总体供不应求的这一动态问题，它只能缓解居民当前最基本的自住需求，进而对一部分居民基本自住购房需求构成替代，并促使一部分即期的自住购房需求转化为未来的改善性购房需求。随居民消费需求升级以及购房时间的递延、购房能力的积累，以满足居民改善性住房需求为主的住宅市场供不应求局面仍将持续甚至可能加剧。