城市“空置房”思辩

　　解决 “空置房”和房价畸高的办法，除了必要的 “限购令”，更要靠市场，只有市场，才能理顺价格，才能合理高效地配置人口、资源，避免闲置和浪费

　　目前，无论在统计数字上，还是在人们的实际观察中，城市住宅空置现象的不断增多，都是不容置疑的事实。而最新的统计又表明，许多城市待售的商品房存量又都达到了历史的最高点，由此，又必将进一步增加城市住宅的空置率。

　　极端的例子不时见诸报端，有报道说，部分城市或者部分城市的部分城区，空置率竟然高达八九成。

　　一方面，房价偏高，与此同时，尤其是老城区周边的新区，又存在着大量长期空置的商品房，这种看似奇特的现象，一个毋庸置疑的解释就是，那主要是部分城里人以投资为目的而造成的。也就是说，买的不住，想住的没买。而在那“想住的”群体中，农民工无疑是一个数量最大的群体。可以说，没有他们的参与，消除这类“空置”现象，恐将难以有解。

　　目前正在大规模进行的 “保障房”建设，搞不好也会出现同样性质的问题，就是说，如果不能“保障”“保障房”公平合理分配，如果把农民工或者说有进城愿望的农民排除在外，同样难免出现“空置”。严格说，保障性住房的对象不应是中等收入阶层，而是住房最困难的人，包括进城的农民工。这个思路，也是与中国城市化进程的大势是吻合的。城市化不是土地的城市化，而是人口的城市化，说白了，就是让更多的“农民”变身“市民”。

　　一个合乎逻辑的路径就是，以农民为主的新移民，将是城市空置房潜在的最大的买(租)主，是城市住房市场以及整个城市化建设进一步发展的动力。也可以说，这是相当长一段时间内，中国经济社会发展和现代化的基本动力，是持续发展的最为基础的原动力。

　　当然，由此必然带出一个显而易见的问题：农民能否进得了城、能否买得起房。所以，要积极创造条件，不仅户籍改革、普惠式的社会保障要跟上，为迁徙自由创造条件，更应在土地制度上进一步进行改革，赋予农民的住房和宅基地以完整的产权，也就是市场的交易权，让农民尤其是大城市周边和城市群间的农民因此拥有一些财产性收入，以此作为进城的基础性资本，首先让这些地区的部分农民成为 “新移民”，成为消化城市“空置房产”的主力。有分析就此指出，土地制度和社保制度的改革，应先于户籍制度改革而动，农民有了房产的交易权和收益权，又享有公平的社会保障，就有了进城与否的选择权，所谓的 “户籍”就是一个水到渠成的事儿了。与此同时，一个顺理成章的收获是，耕地和城市住宅用地反而有可能增加。所以，要顺应市场的大势，而不应把事情的顺序颠倒过来。

　　同时，这也带来了另一个不容回避的议题：一个城市到底能承载多少人？很多城市尤其是一线大城市“人满为患”怎么办？有关人士指出，有没有所谓的“城市承载力”，其实，这是个“伪命题”。几十年前，我们就提“城市承载力”，尤其是在大城市，结果总是实际人口远远超过所谓的“承载力标准”，城市的产业发展、城市发展，还是欣欣向荣，即使出现了堵车，有了点问题，也是城市发展中遇到的必然问题，是如何加强管理和如何开展公共服务的问题。大城市的优势资源集中，效率高、机会多，你怎么挡得住？城市能承载多少人，是市场说了算。然而，城市的公共服务，习惯于偏重既有的户籍人口，这是一种利益的固化，是既有户籍群体要维护他们的利益，而他们又有着很强大的舆论影响力，影响着政府的决策。所谓的仅仅吸引 “高端分子”也是极不现实的，大量的流动人口和从事一般性服务的劳动力，你能缺得了吗？历史上的“收容遣送”等“清理”手段，无论多么严厉，也最终都证明是无效的。我们一向主张，有条件的城市理应做大，理应吸纳更多的农村人口，这是趋势，也是一种责任，是国家城市化和现代化的责任。除了行政理念和政策，已经落户并享受正常社会保障的市民群体，在情绪和实际上对外来人口尤其是农民工的排斥也是不对的。即使从有多余房产者的私利来说，那房产想租、想卖而无人接手，并不是什么好事儿。

　　“空置房”这种“泡沫”，的确具有“中国特色”，但长期空置毕竟不是一种正常的现象，或买或租，尽快让这些空房子有人住，是一个不容小觑的问题。因为，无论从资源、环境的约束，还是从市场或者说社会运转的效率来看，我们都没有理由、没有条件长期承受这种巨大的资产闲置和浪费。而解决“空置房”和房价畸高的办法，除了必要的 “限购令”，更要靠市场，只有市场，才能理顺价格，才能合理高效地配置人口、资源，避免闲置和浪费。