楼市调控面临中央和地方政府博弈 孰赢孰输？(2)

　　“在所有调控手段中，大力推进保障房建设最为重要，也最能解决问题。”中国投资协会会长、国家发改委投资研究所原所长张汉亚指出，发展多种形式的租赁房，可以降低对于商品房的刚性需求，二者并重发展，可以使房地产真正走上健康之路。

　　对于今年楼市调控政策走势，中国社科院城市发展与环境研究所副研究员尚教蔚预计，政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来调控重点，“这将严重影响持有多套住房的既得利益群体，增加政策出台后的实施难度”。

　　房地产调控是中央和地方政府博弈“卖地”冲动谁来解

　　数据显示，“十一五”期间，全国土地出让成交总价款累计超过7万亿，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%，增长到2010年的65.9%。地方政府过度依赖土地财政，已成为影响楼市调控政策实施效果的深层次原因。

　　“房地产调控博弈的双方并非开发商与购房者，而是中央政府与地方政府。”张汉亚认为，楼市调控对开发商的影响不言自明，但对地方政府的影响更大，因而往往“上有政策、下有对策”，2008年调控期间收紧银根，地方政府就通过贷款免息等措施支持开发商继续建设。

　　如何切断地方政府的“土地依赖”情结？张汉亚提出改变现有的一次性土地拍卖制度，转而以招标形式吸纳最符合政府建设意图的开发商。“国家实施的是土地招拍挂制度，有招标，有挂牌，也有拍卖，但是地方政府都喜欢拍卖，2010年两会后北京连续出现"地王"，拍卖会能带来轰动效应，从而带动整片地价上涨”。

　　“因为国有土地制度的设计缺陷，使得地方政府实际上集土地供给者、监管者、经营者于一身，直接导致地方政府拥有最核心的"卖地"冲动。”中国社科院财贸所研究室主任倪鹏飞说。他建议改革现有土地使用和监管制度，以打破地方政府垄断土地的局面。

　　地方政府爱打“小算盘”的做法在此次“新国八条”的实施过程中也可窥见一斑。按照要求，地方政府应在一季度公布年度新建住房价格控制目标，但从公布结果看，目标多与当地GDP增幅等挂钩，涨幅大多在10%左右，是“控”是“涨”让人眼花。

　　“我们不能简单批评地方政府是不是做错了，实际上，在长期的惯性行为模式下，很难让他们马上放弃既有思维。中央要求遏制、控制房价，地方政府选择的却是降低增速，在一定程度上给了自己一个最可实现的目标、一个避免被问责的"安全空间"。”赵松对此评价。

　　“新国八条”中规定，对未完成控房价目标的地方政府相关责任人采取约谈制，张汉亚认为这是“最有效制约地方政府的方法”。“因为设立了约谈制，中央一说要限购，各个城市都马上推出自己的"限购令"。地方政府谁也不愿意被约谈，地方官员发展经济主要是想升官，一约谈就升不了官了。”