发展房地产金融重在落实差别化房贷政策

      中国人民银行近日发布的《2011年一季度货币政策执行报告》披露，中国房地产贷款余额增速自2010年5月份以来持续回落。其中，个人购房贷款增速连续11个月下滑，房地产开发贷款增速连续4个月下滑。央行表示，未来一个阶段，国内差别化住房信贷政策将继续实施。

      今年颁布的房地产调控“新国八条”，要求强化差别化住房信贷政策，对第二套住房的首付比例作出明确规定，即对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。记者注意到，在继年初为做好房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，3月18日中国人民银行印发《关于做好差别化住房信贷政策实施工作的通知》后，此次央行在2011年一季度货币政策报告中，再次明确提出要落实差别化住房信贷政策，推动房地产金融健康发展，合理调节中长期贷款和短期贷款的比例。

      央行之前4次提高存款准备金率共2.0个百分点，2次上调存贷款基准利率共0.5个百分点，给市场以深刻印象。从报告披露的房地产贷款的一些数据中，我们可以看到这一系列措施都收到了成效。

      数据显示：一季度以来，人民币贷款增长明显放缓。3月末，人民币贷款余额为49.5万亿元，同比增长17.9%，增速比上年末低2.0个百分点，比年初增加2.24万亿元，同比少增3524亿元。3月末，住户贷款同比增长28.3%，比上年末低9.3个百分点，比年初增加7557亿元，同比少增1661亿元。其中，个人住房贷款增长放缓，比年初增加2810亿元，同比少增2015亿元。

      另外，备受业界关注的房地产贷款形势，也出现了显著变化。事实上，随着房地产市场的变化，房地产贷款余额增速自去年5月份以来持续回落。而截至今年3月末，全国主要金融机构房地产贷款余额9.89万亿元，同比增长21%，增速比上年末低6.4个百分点。

      其中，房产开发贷款余额2.49万亿元，同比增长18.6%，增速比上年末低4.5个百分点，连续4个月下滑。个人购房贷款余额6.48万亿元，同比增长22.8%，增速比上年末低6.5个百分点，连续11个月下滑。地产开发贷款余额8368亿元，同比增长12.5%，增速比上年末低12.2个百分点。从贷款新增量看，2011年第一季度累计新增房地产贷款5095亿元，同比少增3338亿元。其中3月份当月新增房地产贷款1665亿元，同比少增321亿元。

      差别化住房信贷政策实施效果也可以从热点城市的变化来评估。据记者了解，在北京，各银行均严格执行了差别化住房信贷政策，已将最低住房贷款利率调整到不低于基准利率的0.85倍，其中近三分之二的银行已将最低住房贷款利率调整到不低于基准利率。与此同时，银行业更加细化住房信贷政策，有效防控信用风险。在执行差别化住房信贷政策的同时，各银行主动加强个人消费贷款、个人经营性贷款管理及用途监测，通过审核借款人交易凭证、贷款资金受托支付、限定银行卡交易支付范围等多种方式严防此类资金流入房地产市场。2011年一季度，北京市中资商业银行首套住房贷款笔数占全部住房贷款笔数的84.7%，比2010年全年和2010年上半年分别提高0.6和4.5个百分点。不难看出，提高首付比例及利率、暂停发放第三套及以上住房贷款等一系列差别化住房信贷政策效果正在显现。

      从全国来看，随着一系列房地产宏观调控政策的贯彻落实，国内第一季度的房地产市场正呈现回稳态势。在全国整体商品房销售维稳的情况下，特别值得注意的是，房价环比下降的城市个数增多。据了解，3月份，全国70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的有12个城市，比2月份增加了4个；环比价格上涨的城市有50个，比2月份减少了6个。二手住宅价格环比下降的城市个数有16个，比2月份增加了12个；环比价格上涨的城市有44个，比2月份减少了6个。

      央行报告称，下一阶段要健全宏观审慎政策框架，配合常规性货币政策工具发挥合力，继续加强房地产金融的风险管理。有观察家认为，此番央行报告对房地产行业的分析，主要是为了向市场表态执行差别化住房信贷政策的坚定目标。今后，随着市场状况的变化，不排除央行未来再次上调存款准备金率。