差别化时代来临 重点城市购房限制政策趋紧

    自上海在上周五一早宣布执行更为严格的购房政策之后，此前房价上涨较快的重点城市纷纷出手，不断收紧购房限制措施。

　　继2月宣布优化土地和住房供应结构后，上海新的限购政策要求购买第二套普通住房首付比例提高至5成以上，二套非普通房首付不低于七成，购房人须承诺首付款为自有资金；非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保年限由两年提高至五年；购房人的限购审核将前置至交易备案环节。

　　同日夜间，深圳政府发文，要求购买第二套住房首付比例提高至4成，非深籍购房缴纳社保或个人所得税年限增至3年以上，并且严禁首付贷、过桥贷等杠杆资金用于购房。

　　包括南京、苏州、武汉等重点城市监管部门相继出手，收紧购房政策。同在上周五晚，一份名为《人民银行南京分行中国银监会江苏监管局关于规范个人住房贷款业务促进住房金融健康发展的通知》的内部文件在网上流传，对首套房认定标准收紧，同时禁止“首付贷”，南京官方隔天证实这份文件的真实性。

　　武汉则宣布将首套房公积金贷款最高额度由60万下调为50万。苏州最新发布新政，提出加强土地供应管理，完善商品房预售管理，备案预售房价一年内不宜超过12%等十项措施。

　　分析人士称，这些城市出台楼市新政背景是本轮一线房价过快上涨，并有蔓延至二线城市的势头，而上涨过程出现了2015年股市和1991年日本楼市的部分特征，风险较大需防微杜渐。而重点城市加强限购措施，预计会引发其他城市效仿。

　　“部分一线城市和二线城市针对房价过快上涨相继采取了紧缩措施，主要手段包括加强房地产市场规范化管理、打击造假和投机行为；提高部分群体购房资格门槛；从严控制居民购房的杠杆比例。”民生银行首席研究员温彬对记者表示。

　　根据统计局2月数据显示，全国70个大中城市新建住宅价格同比已经连长3月，上涨城市数量不断增加，上涨城市数量从去年3月的0个增加至今年2月的32个。一线城市自去年下半年以来已经上涨25.6%。深圳以56.9%的幅度领涨全国，上海次之，为20.6%，北京、广州、南京、武汉等重点城市涨幅分别为12.9%、11.8%、13.3%、6.2%。

　　民生证券房地产研究团队认为，房价的快速上涨引发市场层面的部分投资和恐慌需求入场、舆论层面对地产政策的批评以及监管层面对地产金融风险的担忧，是政策出台的最主要原因。

　　纵观本轮房地产调控新政，分析人士均认为此次出台的政策较过去更为严厉。上海和深圳在过去房价上涨较快的城市，其二套房首付比例均明显提高，非本市户籍购房需缴纳的社保或个税年限也明显拉长，而首付贷这些杠杆资金则成为被打击对象。分析人士表示，此轮调整依然集中在限购和限贷上。

　　此前数年，上海和深圳购房政策均经历数次调整，整体也趋紧。2011年1月，上海发布限购令，2套及以上的本市家庭、1套及以上非本市家庭、不能提供累计1年个税/社保（2年内）的非本市家庭限购。2012年2月明确单身购房口径，非本市单身不能购房。2011年7月和2012年6月补缴个税及补缴社保的操作不予认可。2013年11月，非本市家庭个税/社保年限调整为累计缴纳2年(3年内)。2016年3月调整为连续缴纳满5年。

　　深圳的限购政策从2010年9月开始。2套及以上的本市家庭、1套及以上非本市家庭、不能提供累计1年个税/社保的非本市家庭限购。2016年3月非本市家庭购房社保/个税要求提升为3年。

　　而在限贷方面，上海和深圳也经历了放松后的再次收紧。2014年9·30及2015年3·30央行两次放松限购，将首套房认定标准从“认房、认贷、认贷款记录”调整为认贷，二套首付比例调整为40%。分析人士表示，虽然此后央行放松限贷的政策均将一线城市排除在外，但是这两次限贷政策放松客观上推动了改善型需求入市，推动房价上涨。

　　“上海本轮调整将目前的首套认定标准事实上调整为‘认房、认贷’，”民生证券地产分析师温阳指出，“深圳本轮调整将目前首套认定标准调整为‘认房、认贷、认贷款记录’。”

　　对于愈发趋紧的购房政策，中金公司房地产研究团队预计，上海新房成交将在未来三个月走弱，成交将由“疯牛”变“震荡”，一线城市房价或短期见顶，对郊区楼盘影响更大。

　　“这个政策对上海市场影响很大，非本地户籍占购房者一半，改善需求是市场主流，这两块都受到新政限制，预计上海房价涨幅会大幅回落。”中原集团研究中心总监刘渊说。

　　温阳称，由于2015年沪深两市成交都明显上涨，2016年剩余三个季度沪深成交量或同比下跌50%左右。鉴于目前房贷政策宽松，且鼓励正常住房消费的政策并未转向，沪深此轮房价调整幅度有限。预计至年底上海的房价下降10-15%之间，深圳下降20%-25%。

　　温彬预计，下半年房地产市场总体上出现价滞量缩态势，个别城市房价会环比下降。